2017年的第二天，恒大集團(tuán)邁出了對(duì)公司發(fā)展具有里程碑意義的重要一步。中國(guó)恒大在公告中透露，8家戰(zhàn)略投資者共斥資300億元與恒大地產(chǎn)簽訂了增資協(xié)議，取得恒大地產(chǎn)約13.16%的股權(quán)。在恒大回A的戰(zhàn)略布局中，這是極為關(guān)鍵的一個(gè)步驟。

　　據(jù)推算，恒大地產(chǎn)的投后估值約2280億元。問題來了，投資者為什么能迅速接受?恒大地產(chǎn)憑什么給出令投資者心動(dòng)不已的業(yè)績(jī)承諾?恒大地產(chǎn)成功上市，誰(shuí)才是最大贏家?

　　一個(gè)看似常規(guī)的引投舉動(dòng)，背后其實(shí)連著一個(gè)縝密的大局，向外界展示了這個(gè)全球最大房企的正確打開方式。

　　恒大地產(chǎn)為什么那么值錢?

　　此次恒大地產(chǎn)引入的戰(zhàn)略投資者共8家，其中中信聚恒、廣田投資、華建投資分別認(rèn)購(gòu)50億元，各占2.19%，中融鼎興、山東高速、睿燦投資、深圳美投、廣東唯美分別認(rèn)購(gòu)30億元，各占1.32%。

　　按公告測(cè)算，投前恒大地產(chǎn)估值為1980億元，投后估值為2280億元。這個(gè)估值在目前A股地產(chǎn)股中算是挺高的水平，在分析人士看來，投資者認(rèn)可這種估值提升一方面是基于過去多年恒大業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的穩(wěn)定性和高水平兌現(xiàn)，另一方面也是出于對(duì)恒大未來繼續(xù)保持高增長(zhǎng)、為投資者創(chuàng)造更大價(jià)值的充足信心。

　　根據(jù)業(yè)績(jī)承諾，恒大地產(chǎn)未來三年(2017–2019年)預(yù)期合約銷售額分別約為4500億元、5000億元、5500億元，預(yù)期營(yíng)業(yè)收入分別約為2800億元、3480億元、3800億元，預(yù)期扣非凈利潤(rùn)分別約為243億元、308億元、337億元。

　　據(jù)了解，上市七年來，恒大的銷售金額年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)43.6%，以2016年3810億元(中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))銷售額為基準(zhǔn)，恒大2017-2019年預(yù)期銷售額年平均增幅約為13%，遠(yuǎn)低于歷史增速。該公司營(yíng)業(yè)額年復(fù)合增長(zhǎng)率同樣高達(dá)69%，而完成未來的業(yè)績(jī)承諾僅需16.5%的平均增長(zhǎng)率。凈利潤(rùn)方面，過去恒大的平均核心凈利潤(rùn)超過10%，未來三年只要能實(shí)現(xiàn)8.8%的核心利潤(rùn)率，利潤(rùn)額就可達(dá)到243億元、308億元和337億元。從以上數(shù)據(jù)可看出，恒大對(duì)未來三年的業(yè)績(jī)預(yù)期偏保守，依照過往的增長(zhǎng)慣性，兌現(xiàn)業(yè)績(jī)承諾并無壓力。

　　簡(jiǎn)而言之，投資者最關(guān)心的不外乎是兩個(gè)問題，公司是否具備持續(xù)增長(zhǎng)能力及公司是否愿意與投資者分享成長(zhǎng)價(jià)值。顯然，恒大地產(chǎn)給出的答案令他們頗為滿意。

　　而且，雖然被認(rèn)為是A股最值錢的地產(chǎn)上市公司，但恒大地產(chǎn)2017年的PE只在9.46倍，還略低于A股同類地產(chǎn)公司。而這一估值方法還沒有綜合考慮土地價(jià)值、高派息率和作為行業(yè)龍頭的市場(chǎng)空間，恒大地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值并未得到完全體現(xiàn)。

　　綜合來看，恒大地產(chǎn)堪稱性價(jià)比極高的投資標(biāo)的。因此，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，恒大也或?qū)?dòng)第二輪引戰(zhàn)工作。

　　三方共贏的局面從何而來?

　　對(duì)恒大而言，引入戰(zhàn)略投資者有多種深層考慮，最終形成的是一個(gè)三方共贏的局面。

　　此次引投成功最直接的影響是，恒大地產(chǎn)的凈負(fù)債率有望從92.97%下降至約65%的行業(yè)平均水平，融資成本也大幅下降。上市多年，恒大高負(fù)債一直被外界所詬病，2015年公司的凈負(fù)債率為92.97%，有息負(fù)債平均利率為9.7%左右，但這種計(jì)算方式并不科學(xué)，如果剔除應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款這些巨額無息負(fù)債，凈負(fù)債率將大幅下降，平均融資成本其實(shí)僅5%出頭。而且，在A股成功上市后，恒大地產(chǎn)的利息成本至少還能降低1個(gè)百分點(diǎn)。

　　而在此次交易中，戰(zhàn)略投資者和深深房的股東們也是不折不扣的大贏家。此前有分析測(cè)算，在恒大地產(chǎn)完全兌現(xiàn)業(yè)績(jī)承諾的前提下，戰(zhàn)略投資者和恒大三年累計(jì)收益率為137%，深深房老股東為139%;即便在業(yè)績(jī)只完成60%的情況下，戰(zhàn)略投資者、深深房老股東和恒大三年累計(jì)收益率分別為53%，54%和40%。在優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)日益稀缺的資產(chǎn)荒背景下，此次恒大引入300億戰(zhàn)投，應(yīng)算是一個(gè)三方共贏的局面。