恒大第三輪引戰(zhàn)如期而至。11月6日，中國(guó)恒大（03333.HK）發(fā)布公告稱，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入第三輪投資600億(人民幣，下同)，遠(yuǎn)超此前其公告的300-500億規(guī)模；隨著恒大完成三輪共計(jì)1300億戰(zhàn)略投資的引入，凈負(fù)債率大幅下降，未來三年利潤(rùn)承諾大幅增至1650億遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。

三年1650億承諾利潤(rùn)超預(yù)期
    本次引入的戰(zhàn)略投資者實(shí)力雄厚，既有蘇寧、正威等世界500強(qiáng)企業(yè)的新面孔，也有山東高速、嘉寓等老面孔，其中山東高速此前投資30億元，此次追加200億元；嘉寓此前投資20億元，此次追加50億元。恒大地產(chǎn)投前估值提升至3651.9億，足以顯示一眾實(shí)力投資者對(duì)恒大發(fā)展前景的認(rèn)可。
    此次公告顯示，恒大地產(chǎn)承諾2018年至2020年凈利潤(rùn)分別為500億、550億、600億，三年合計(jì)1650億，遠(yuǎn)超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾利潤(rùn)。
    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照恒大地產(chǎn)去年公布的利潤(rùn)承諾，今年的凈利潤(rùn)目標(biāo)為243億。而中國(guó)恒大中報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)超231億，考慮到其作為母公司還包含了部分尚處于培育期的多元產(chǎn)業(yè)，意味著僅用半年時(shí)間，恒大地產(chǎn)便已完成全年利潤(rùn)承諾。此外，截至去年年底恒大已售未結(jié)算收入為1924億，今年前十月恒大已實(shí)現(xiàn)銷售4223億。若以中報(bào)14.5%的凈利潤(rùn)率估算，已經(jīng)鎖定1000億左右的凈利潤(rùn)，占承諾利潤(rùn)1650億的約六成。
    花旗銀行董事總經(jīng)理蔡金強(qiáng)則明確指出：“恒大三年1650億利潤(rùn)承諾是完全可以實(shí)現(xiàn)。”該行認(rèn)為，強(qiáng)勁的銷售增長(zhǎng)（2014年-2017年銷售年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)57%）、可持續(xù)的高利潤(rùn)（30%以上毛利率和15%以上凈利率）、以及大幅節(jié)約利息支出將有助恒大實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)承諾。

 發(fā)展戰(zhàn)略和模式雙雙轉(zhuǎn)變
    隨著恒大完成三輪合共1300億戰(zhàn)略投資的引入，凈負(fù)債率大幅下降，未來三年利潤(rùn)承諾超市場(chǎng)預(yù)期，“一增一降”體現(xiàn)出恒大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效顯現(xiàn)。
    今年年初，恒大提出由“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，公司持續(xù)強(qiáng)化內(nèi)部管理，進(jìn)一步降低管理與銷售費(fèi)用，并不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)及附加值。今年上半年，恒大銷售及管理費(fèi)用率同比大幅下降一半，盈利能力大幅提升。
    與此同時(shí)，發(fā)展模式也由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的 “三低一高”轉(zhuǎn)型，核心就是大幅降低負(fù)債率。引入600億戰(zhàn)投后，其凈負(fù)債率將大幅下降近四成；此外恒大還多舉措推動(dòng)負(fù)債率持續(xù)下降，如土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)，即土地儲(chǔ)備每年下降5%-10%，相當(dāng)于每年減少1000到2000萬平米土地儲(chǔ)備，以降低土地費(fèi)用支出。隨著新一輪戰(zhàn)投資金到位，恒大凈負(fù)債率將繼續(xù)大幅降低，據(jù)其測(cè)算，其可能提前超額實(shí)現(xiàn)未來三年降負(fù)債目標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債表的改善也將進(jìn)一步降低未來的融資成本。

看好股價(jià)，投行機(jī)構(gòu)調(diào)高目標(biāo)價(jià)
    6日消息公布后，迅速在資本市場(chǎng)引發(fā)轟動(dòng)，截至7日收盤，恒大股價(jià)單日上漲9.38%至30.9港元，市值達(dá)到4059億港元。與此同時(shí)，花旗銀行、摩根士丹利、美銀美林、德意志銀行、國(guó)泰君安、野村證券、星展等投行機(jī)構(gòu)紛紛唱好，維持恒大“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)最高達(dá)42.1港元。
    公司維持著客觀的推盤量以及銷售增速，加之中期末預(yù)收賬款達(dá)1981.6億，后續(xù)結(jié)算將保持較高力度。”申思聰分析認(rèn)為，“恒大有望依靠?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、并購(gòu)和舊改項(xiàng)目維持地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，隨著龍頭集中度上升以及回A進(jìn)程的推進(jìn)，估值仍具備上行空間。”星展唯高達(dá)證券董事王丹也表達(dá)了對(duì)恒大引戰(zhàn)后發(fā)展勢(shì)頭的看好，認(rèn)為公司的股價(jià)會(huì)繼續(xù)保持活力，公司的承諾也將能夠完成，并達(dá)到10-15%的增長(zhǎng)。”
    “出色的效益表現(xiàn)及增長(zhǎng)預(yù)期是恒大吸引一眾知名投資者的關(guān)鍵。”有投行分析人士認(rèn)為，恒大投前估值已達(dá)3651.9億，第三輪引戰(zhàn)后估值已超4200億，折合成港幣則超5000億，而中國(guó)恒大目前市值僅約港幣3700億，未來仍有巨大的上漲空間。