中國房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展30多年，從沒有像今天一樣，讓地產(chǎn)商們?nèi)绱思m結(jié)。

進(jìn)入2022年，一邊是供應(yīng)端海量房企信用危機(jī)的蔓延，融資受阻、債市危機(jī)、現(xiàn)金干涸、項(xiàng)目停工，另一邊是消費(fèi)端政策紅利的密集釋放，限購松綁、貸款放寬、增值稅免征年限降低、公積金貸款額度提升。

眾多房企，眼睜睜地看著房地產(chǎn)行業(yè)整體性墜入谷底，又眼睜睜地看援救之繩從高處拋下。墜落的發(fā)生，是整個(gè)行業(yè)傾覆之下所有房企的運(yùn)氣欠佳；而攀援的機(jī)會(huì)，考驗(yàn)的則是自己的體力與資質(zhì)是否具備那個(gè)力氣。

而長三角地區(qū)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，既是“眾生相”的典型市場(chǎng)，也是“生死考”的第一現(xiàn)場(chǎng)。
 


民營房企“眾生相”與“生死考”

自去年9月恒大爆出債務(wù)危機(jī)以來，后續(xù)已有多家大型房企也紛紛發(fā)生美元債違約、項(xiàng)目停工等事件。在房地產(chǎn)行業(yè)，融資收緊背景下的高負(fù)債率、銷售回款下滑等，進(jìn)一步加劇了房企的資金周轉(zhuǎn)困難，幾乎所有房企的頭上，都高懸著一把“達(dá)摩克利斯之劍”——體量越大，危機(jī)越強(qiáng)。

進(jìn)入2022年，尤其是4月下旬以來，雖然從中央到地方，各級(jí)政府發(fā)布了多種限購松綁、限貸放寬等房地產(chǎn)救市政策，但消費(fèi)端的暖市紅利，并未立竿見影地解決所有房企的困境。

在這種背景下，5月16日的一則消息，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來融資端的真正暖風(fēng)：碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范民營房企，將陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。為吸引投資人，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具，以幫助民營地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開市場(chǎng)的融資功能。


民營房企債券融資積極政策釋放的信號(hào)，頓時(shí)成為房地產(chǎn)圈“奔走相告”的特大利好，意味著民營房企“有救了”。然而融資新政并非施舍，眾多房企是否有機(jī)會(huì)發(fā)行人民幣債券，并獲得信用保護(hù)，則要憑實(shí)力說話。

首批三家民營房企獲得信用保護(hù)工具的加持，足見機(jī)構(gòu)已將上述三家企業(yè)視作“穩(wěn)健型優(yōu)等生”的代表，能夠作為典范，列入先行發(fā)債的示范企業(yè)，顯然經(jīng)歷了開發(fā)經(jīng)營能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健等嚴(yán)苛規(guī)范的檢驗(yàn)。

而在“前三名”中，無論碧桂園還是龍湖，都是國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，美的置業(yè)能夠從行業(yè)中脫穎而出，卻讓人頗感意外。

房地產(chǎn)這個(gè)“大班級(jí)”中，名企林立，美的置業(yè)憑什么能進(jìn)入融資新政的“前三名”？

監(jiān)管信任 機(jī)構(gòu)信賴，聚焦房企“優(yōu)等生”特質(zhì)

美的置業(yè)能與碧桂園、龍湖被監(jiān)管部門當(dāng)作行業(yè)示范，讓公眾感到意外，但卻并沒有出乎證券分析師們的預(yù)料。

美的置業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健，從財(cái)報(bào)中看，一目了然：截至2021年底，美的置業(yè)的平均融資成本約為4.82%，同比減少0.51個(gè)百分點(diǎn)。

融資成本如此之低，尚在其次，決定一家房地產(chǎn)公司生死的往往是自身現(xiàn)金流的穩(wěn)健程度。

截至2021年底，美的置業(yè)的凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比以及扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率分別為46.3%、1.71、72.1%，現(xiàn)金總額同比增長27.6%至342億元，尚未動(dòng)用銀行授信額度為1001億元。

低調(diào)穩(wěn)健，幾乎是美的置業(yè)成立以來的“代名詞”，憑借高信用、穩(wěn)財(cái)務(wù)、自律和克制的發(fā)展步伐，美的置業(yè)一度成為了銀行機(jī)構(gòu)信賴的優(yōu)質(zhì)房企之一。今年2月，美的置業(yè)第一期15億4年期票據(jù)已成功發(fā)行，票面利率為4.5%，成為2022年首個(gè)成功發(fā)行中期票據(jù)的民營房企。緊隨其后的3月，美的置業(yè)又先后與招行、交行、建行、農(nóng)行簽署了貸款戰(zhàn)略合作協(xié)議，分別獲得貸款額度為120億、190億、220億、220億。
 


從公開的財(cái)務(wù)狀況可知，美的置業(yè)可以算得上目前行業(yè)內(nèi)現(xiàn)金流較好且財(cái)務(wù)健康的民營房企。

是什么造就了美的置業(yè)穩(wěn)健可信賴的融資實(shí)力？

美的置業(yè)脫胎于制造業(yè)樣本企業(yè)美的控股，其無論是管理能力、發(fā)展戰(zhàn)略還是在產(chǎn)品打造方面，都充分吸收了制造業(yè)精髓。
 


具體表現(xiàn)來看，其堅(jiān)持“智慧健康生活服務(wù)商”的發(fā)展定位，重視產(chǎn)品的功能和體驗(yàn)以及后端服務(wù)，以高質(zhì)量增長為牽引目標(biāo)，通過數(shù)字化戰(zhàn)略貫穿經(jīng)營全過程，從而實(shí)現(xiàn)了規(guī)模、利潤和回款的穩(wěn)步增長。

2021年，當(dāng)眾多龍頭地產(chǎn)尚且四處籌集資金“保施工”、“保交付”的時(shí)候，美的置業(yè)滬蘇皖區(qū)域全年交付量約18000套，甚至圍繞“集中交付、維修、滿意度”三大維度以及到訪交付率、整體交付率、戶均缺陷率、維修戶關(guān)閉率、滿意度等八項(xiàng)核心指標(biāo)層層分解，追求面向業(yè)主的“完美交付”。

2021年至今的房企“生死考”中，別人努力及格尚且不易，美的置業(yè)卻將始終將目標(biāo)設(shè)定在“100分”，低調(diào)“優(yōu)等生”的實(shí)力可見一斑。

“制造業(yè)思維”深耕滬蘇皖，智慧“產(chǎn)品力”破局

在全國制造業(yè)版圖中，長三角地區(qū)屬于前沿地帶，而在美的置業(yè)的戰(zhàn)略推進(jìn)中，這個(gè)區(qū)域的落地項(xiàng)目也最能體現(xiàn)房地產(chǎn)的“制造業(yè)思維”。
 


2010年，美的置業(yè)開始推進(jìn)深耕滬蘇皖的區(qū)域戰(zhàn)略，最初精準(zhǔn)落子徐州、南京、無錫、揚(yáng)州，后續(xù)戰(zhàn)略輻射常州、蘇州、泰州等12個(gè)城市，截至目前已布局87個(gè)項(xiàng)目。

承襲制造業(yè)基因帶來核心產(chǎn)品力，美的置業(yè)通過多年來持續(xù)自主研發(fā)與落地實(shí)踐，形成了智慧家居和智慧社區(qū)系統(tǒng)智能化的自研體系。對(duì)于產(chǎn)品力打造，美的置業(yè)致力于精細(xì)化運(yùn)營，為業(yè)主創(chuàng)造美好人居，合肥珺和府、蘇州云筑、南京云筑、揚(yáng)州大河、無錫云開東方、徐州美的云與湖等項(xiàng)目，都是典型名作。
 


 以無錫的云開東方為例，美的置業(yè)從25個(gè)人居維度，延展出90+套科學(xué)智慧解決方案為無錫帶來4.0智居生活。從根本上區(qū)別于傳統(tǒng)科技住宅，完美展現(xiàn)了“科技、生活、未來”的空間智能理念，用真正的綠色智慧住宅，通過全屋家居產(chǎn)品的互聯(lián)互通，家居、物業(yè)和業(yè)主之間的互聯(lián)互通，讓業(yè)主獲得智慧社區(qū)4.0的高品質(zhì)生活體驗(yàn)。
 

美的置業(yè)結(jié)合用戶體驗(yàn)與智慧功能打造的戶型圖

或許要到多年之后，人們才能真正意識(shí)到，2022年絕對(duì)是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的分水嶺。

在此之前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營背后的秘密，都是金融的應(yīng)用，崛起的源頭和衰落的終點(diǎn)，大多與高杠桿相關(guān)，而曾經(jīng)被奉為神話的地產(chǎn)運(yùn)營寶典，就是多種金融杠桿工具加上高周轉(zhuǎn)管理。眾多民營房企的發(fā)展策略，是選擇在高杠桿與高周轉(zhuǎn)之間“走鋼絲”。

真正讓美的置業(yè)免于現(xiàn)金流危機(jī)的秘訣，反而是與生俱來的制造業(yè)基因，對(duì)于高杠桿金融工具的敬畏之心。

而制造業(yè)基因的內(nèi)核，是要將一套房子，回歸產(chǎn)品制造的本質(zhì)，還原為一款商品，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、服務(wù)等諸多環(huán)節(jié)去追求綜合競爭力。而這里面最核心，是“房子”這一特殊產(chǎn)品的真正品質(zhì)，從開發(fā)到購買，從先期融資到后續(xù)物業(yè)，都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律。

美的置業(yè)的一位高管曾言：美的置業(yè)信仰的是房地產(chǎn)行業(yè)的“長跑能力”，目標(biāo)是成為動(dòng)能十足、具有韌性的馬拉松選手。

而2022年之所以成為房地產(chǎn)行業(yè)的分水嶺，顯然就是，資本騰挪的金融家悄然落幕，一磚一瓦的實(shí)干者隆重登場(chǎng)。
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