什么叫差距?

　　你努力規(guī)模沖千億，恒大利潤半年就546億

　　文\潘永堂

　　房企分化的程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過地產(chǎn)人的認(rèn)知刻度!

　　以眼下最火的1000億數(shù)字而言，它——堪稱是當(dāng)下大多中型房企追逐的奮斗目標(biāo)，更是未來樓市的入場券，是船票，是未來地產(chǎn)“剩者為王”時代的首要門檻;但今天老潘分享的數(shù)字是546億，它是一個半年度的數(shù)字，但不同的是它的屬性是“利潤額”——即一家房企半年度利潤額就高達(dá)546億!

　　這就是差距，這也是房企焦慮的緣由之一，巨無霸不僅個頭大，而且利潤的肌肉也強(qiáng)勁無比。試想想，未來一家房企僅利潤全年就超1000億，這是一種什么差距?

　　事實(shí)上，就在2017年，中國恒大的毛利潤已高達(dá)1123億。

　　就在今日，老潘在南沙群島度假，忽然看見中國恒大發(fā)布盈利預(yù)告，2018年上半年恒大核心業(yè)務(wù)利潤超546億，這比去年同期超100%以上——這個震撼的利潤數(shù)字——既創(chuàng)造了恒大的自我新記錄，也是當(dāng)下行業(yè)的最高記錄，實(shí)在有必要提筆寫寫這個奇葩的數(shù)字!

　　顯然，半年546億，恒大在2018年上半年繼續(xù)鞏固了它的“利潤王”稱號。

　　也就是在2017年，夏海鈞提出，未來恒大希望在規(guī)模保持行業(yè)前三，利潤達(dá)到行業(yè)第一，這個“卡位”貌似很舒服，畢竟當(dāng)行業(yè)老大壓力太大，老二老三反而是相對的舒適區(qū)。

　　問題來了，該怎么解讀這546億沉甸甸的數(shù)字了?

　　1問利潤王

546億，在“江湖地位”如何?

　　過去的1年，恒大以405億的核心業(yè)務(wù)利潤，榮登2017年房企“利潤王”寶座。

　　而剛剛過去 2018年上半年，恒大核心業(yè)務(wù)利潤超過546億!

　　那么，546億，到底是什么概念?

　　其一，從絕對值來看，546億顯然是個巨無霸數(shù)字，沒對比就不知高低，以同樣第一梯隊(duì)的優(yōu)秀房企龍湖來看，龍湖計(jì)劃未來2020年形成150億利潤，而且這150億利潤還涵蓋服務(wù)性收入等……由此可見，從絕對值而言，恒大546億利潤數(shù)值巨大。

　　其二、從相對值來看，對比2017年上半年273億來看，恒大2018年上半年同比增100%以上。相當(dāng)于利潤“翻倍”的概念，而且是高位翻倍，這就更難得了。

　　其三、從行業(yè)對比來看，恒大半年546億利潤額無疑將繼續(xù)蟬聯(lián)利潤王位置，而從速度指標(biāo)來看，恒大利潤增長率同樣領(lǐng)先，就在2018年上市房企公布的利潤增長率來看，增長50%以上的企業(yè)占到榜單總數(shù)將近一半的比例;而這其中，只有11家房企的漲幅是超過100%。顯然，論增速，恒大利潤也是領(lǐng)先。

　　2問利潤王

地產(chǎn)家家叫苦，為何恒大還利潤翻倍?

　　很多人會納悶，如今房地產(chǎn)迎來史上最嚴(yán)厲調(diào)控，限購限價(jià)限貸限簽限賣……融資更是全方位收緊，為何恒大還交出546億的逆勢成績單?

　　這其實(shí)是一種錯覺——即在調(diào)控高壓之下恒大依舊交出了規(guī)模、利潤的大幅度增長，而且利潤竟然100%漲幅。

　　核心原因就在于當(dāng)下2018年上半年的核心凈利潤是源自房地產(chǎn)的結(jié)轉(zhuǎn)收入。因?yàn)榉康禺a(chǎn)都采用的是預(yù)售制度，賣房時是預(yù)收賬款，而不是營業(yè)收入，通常是賣房后再等到1年半以后物業(yè)交房才能計(jì)算營業(yè)收入，并計(jì)入利潤。即有一個1年半年左右的時間差。

　　所以恒大2018年上半年利潤100%增長，只是反映2016年下半年，2017年年初房地產(chǎn)銷售。進(jìn)一步推算，2016年下半年，2017年年初銷售的房子則是2015年年底拿的土地。而屆時的2015年，土地市場還處于相對低位，而2016年、2017年是中國一二線城市和三四線城市房價(jià)暴漲的年份，當(dāng)時的恒大，則正好在一二三四線相對均衡布局，所以，無論是房價(jià)增長帶來的銷售額增加，還是拿地低價(jià)再碰上房價(jià)高漲說帶來的利潤增長，就是好事成雙了。

　　當(dāng)然，你可能反問，凈利增幅并不與營收增幅成正比，比如營業(yè)外收益、投資收益以及投資物業(yè)的公允價(jià)值收益，往往也是影響房企凈利潤的主要因素。

　　你問得當(dāng)然是對的，但是對恒大而言，由于在商業(yè)地產(chǎn)、投資型物業(yè)等資產(chǎn)沉淀相對較少，因此整體利潤也在營業(yè)外收益、投資收益以及投資物業(yè)公允價(jià)值收益占比很小，所以，恒大核心凈利潤率也更多與營業(yè)收入接近于正比例關(guān)系。

　　3問利潤王

同行規(guī)模、利潤上“偏科”，恒大怎么選?

　　規(guī)模和利潤，到底選哪個?這是本屆觀點(diǎn)博鰲論壇的一個話題。

　　對于大多中型房企而言，你因?yàn)橘Y源、能力、平臺有限，可能很難魚和熊掌兼得，你在一段時間比如當(dāng)下可能會更多側(cè)重規(guī)模，利潤保持合理值即可，這是大多中型成長房企的選擇。

　　但恒大而言，既要規(guī)模，又要利潤，一個不那下，兩手都要硬!

　　2018年上半年，恒大銷售3042億，同比大增 24.6%;而利潤526億，同比大增100%，值得一提的是，恒大2018年凈負(fù)債率也大幅下降,從去年年末184%下降到130%以下，大降三成。

　　一個房企經(jīng)營水準(zhǔn)高低的三大關(guān)鍵KPI無非銷售額、利潤額和負(fù)債率，顯然2018年上半年，恒大成績單“三豐收”。做到這三點(diǎn)，其實(shí)很難，比如中國房企大多都是單科將軍，即利潤做得很高，品質(zhì)做得很好，往往規(guī)模卻逐漸被邊緣化;比如有些黑馬房企規(guī)模周轉(zhuǎn)快、業(yè)績快，規(guī)模上來了，但利潤率和負(fù)債指標(biāo)卻差強(qiáng)人意……沒有對比就沒有傷害，恒大規(guī)模利潤負(fù)債三大指標(biāo)的同步“優(yōu)化”，就顯得難度系數(shù)稍高一些。

　　事實(shí)上，在樓市上升通道三高一低后，進(jìn)入樓市高位盤整和國家去杠桿新時期，恒大搶先實(shí)施“低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)”的“三低一高”經(jīng)營模式，無疑讓恒大的打法再次適應(yīng)了政策、市場的新環(huán)境、新時期特征。

　　房地產(chǎn)是個生態(tài)，唯有適者生存，恒大之變，與政策之變、市場之變同行，這種統(tǒng)一的、同步的戰(zhàn)略觀，不是一般的人能做到的。

　　事實(shí)上，恒大2020年底的目標(biāo)更震撼，許家印強(qiáng)調(diào)，恒大要在2020年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)3萬億，年銷售8000億，年利稅1500億，負(fù)債率下降到同行中低水平，成為世界百強(qiáng)企業(yè)。

　　利潤追問4

利潤翻倍后，恒大2019年利潤走勢如何?

　　利潤額要增加，僅僅利潤率增加是不夠的，本身營業(yè)收入，規(guī)模的增長也很重要。

　　比如2017年凈利潤超過400億的“昔日利潤王”中海地產(chǎn)，由于2017年銷售額僅實(shí)現(xiàn)10%增速，因此整體利潤額跌破往年20%的凈利潤增幅紅線，被甩到60名開外。反過來，類似恒大、碧桂園等業(yè)績沖榜高手，由于本身貨值儲備充裕，在銷售額大幅上升帶動下，利潤額也大幅度提升。

　　根據(jù)中國恒大發(fā)布的公告，預(yù)期2018-2020年凈利潤分別約500億、550億、600億，三年合計(jì)1650億，遠(yuǎn)超其2017年公布的2017-2019年三年888億的利潤承諾，而現(xiàn)實(shí)是——恒大2018年上半年核心業(yè)務(wù)凈利潤已經(jīng)超過546億，半年就超過早期計(jì)劃全年500的成績，可謂成績喜人。

　　事實(shí)上，從當(dāng)下房地產(chǎn)運(yùn)行各種高地價(jià)、融資難、去杠桿、銷售限價(jià)且其他文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等還在投入階段實(shí)現(xiàn)高利潤也不太現(xiàn)實(shí)……因此房企對于未來利潤是不太樂觀的。但對2018年下半年，以及整個2019年，預(yù)計(jì)恒大凈利潤會如何了?老潘的答案同樣是繼續(xù)看漲。

　　2018年下半年和2019年利潤總額，核心就要看2016年、2017年銷售的結(jié)轉(zhuǎn)收入增長和利潤率情況。

　　其一，恒大在2016年奪冠后，2017年銷售額增長驚人，恒大2016年銷售3734億，增長85%，而2017年恒大合約銷售額超過5009億，增長35%，從銷售額角度來講，營業(yè)收入會大幅度增加。

　　其二、2016年、2017年是區(qū)域房價(jià)暴漲，一定程度上提升了利潤率，2016年是核心一二線房價(jià)上漲，而2017年以及2018年年初三四線迎來房價(jià)巨大的增幅，恒大這些年，與萬科側(cè)重一二線、碧桂園側(cè)重三線不同的是，恒大更多是在一二線和三四線一直相對均衡布局，也就是說，恒大也很大程度上坐享了中國城市房價(jià)輪動上漲的“紅利”，這也帶來利潤率的上漲。

　　其三，高地價(jià)時代，限價(jià)時代，房企利潤核心取決于低成本拿地，對此，恒大在拿地成本控制方面一流，截至2017年12月31日，恒大土地儲備達(dá)到3.12億平方米，其平均土儲成本才1711元/平方米。有專業(yè)人士分析，2017年恒大50%左右的新增土儲源于二手并購，使得土地成本優(yōu)勢明顯……這就從一定程度上，揭示了恒大在土地獲取方面的低成本優(yōu)勢，這也為相對高利潤率、高利潤額打下了源頭的基礎(chǔ)。

　　5問利潤王

地產(chǎn)下半場，恒大利潤之王靠什么?

　　有人笑談，地產(chǎn)上半場，拿地即掙錢的時代，利潤高會掙錢不算新聞，沒掙到錢才算“新聞”。

　　反過來，地產(chǎn)下半場，的確房企的苦日子到來，未來先獲取高利潤，核心看模式、看機(jī)制、看平臺，看內(nèi)功。

　　恒大與其他房企側(cè)重人知不同的是，恒大，雖然許家印說一不二，但更多是依賴系統(tǒng)化管理。恒大在房地產(chǎn)圈推行了一種獨(dú)有的緊密型集團(tuán)化管理體系，逐步成為一家靠系統(tǒng)、靠制度、靠平臺、靠軍事化、高執(zhí)行力文化高效運(yùn)行的企業(yè)，這本身就是一個強(qiáng)悍內(nèi)功的體現(xiàn)。

　　其一，三高一低到三低一高的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，這很大程度上保證了戰(zhàn)略正確，路線正確，在未來地產(chǎn)高位橫盤、去杠桿、融資難、行業(yè)洗牌的背景下，恒大在源頭戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)順勢而為。

　　其二、不標(biāo)準(zhǔn)，無效率，恒大強(qiáng)大標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營體系是一個巨大的系統(tǒng)。一方面是由于恒大采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式，大幅降低了營銷、管理、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用，比如恒大2017年年報(bào)顯示，期間費(fèi)用率下降2.5個百分點(diǎn)。另一方面，恒大基于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值，選擇高性價(jià)比精品住宅的產(chǎn)品策略， 實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品戰(zhàn)略的差異化，

　　比如恒大三大產(chǎn)品線非常清楚，外立面、建筑結(jié)構(gòu)、用材基本一樣，從根本提升了開發(fā)建設(shè)效率。

　　比如恒大近兩年大力打造環(huán)節(jié)精品，項(xiàng)目的施工單位必須為全國前十強(qiáng)，所用材料均為國內(nèi)外知名品牌，園林環(huán)境均按豪宅標(biāo)淮設(shè)計(jì)，并通過配套先行、升級物業(yè)服務(wù)、完善售后等措施，不斷提升產(chǎn)品附加值。

　　比如恒大通過完善的材料供應(yīng)體系和規(guī)模效應(yīng)，采購材料價(jià)格為市面價(jià)格的3至4折，實(shí)現(xiàn)了低成本和物美價(jià)廉的優(yōu)勢。

　　比如恒大每個小區(qū)均配備了完善的商業(yè)、休閑、教育配套,保證了業(yè)主便捷的生活,充分展示了恒大產(chǎn)品的超高性價(jià)比。

　　其三，銷售的持續(xù)高增長，基于獨(dú)特的產(chǎn)品策略以及連續(xù)三年實(shí)施“無理由退房”的營銷底氣，使得產(chǎn)品與營銷都爆發(fā)出合力，據(jù)了解,從“無理由退房”實(shí)施至今,退房比例僅為0.91%。多家投行預(yù)計(jì)恒大全年銷售將突破6000億，強(qiáng)勁的銷售為恒大利潤持續(xù)高增長提供有力保證。

　　小結(jié)

　　有大佬說，房企要在主業(yè)最好的時候轉(zhuǎn)型，也因此，主業(yè)盈利看漲，也為恒大面向未來轉(zhuǎn)型提供了支撐。

　　地產(chǎn)主業(yè)盈利能力的大幅提升，也為恒大進(jìn)軍高科技提供強(qiáng)有力的資本支持。事實(shí)上，就在2018年年初，恒大提出積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，確立了以高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的戰(zhàn)略格局。隨后的4月，恒大就與中科院簽署全面合作協(xié)議，計(jì)劃未來十年投入1000億;而6月，恒大宣布入主美國新能源汽車公司Faraday Future，成功打響進(jìn)軍高科技的第一槍。

　　地產(chǎn)主業(yè)在規(guī)模與利潤并行，而轉(zhuǎn)型也在真金白銀、快速投入，未來的恒大，正如許家印所期望的新藍(lán)圖：2020年3萬億重資產(chǎn)，年銷8000億，負(fù)債率下降到同行中低水平，成為世界百強(qiáng)企業(yè)。

　　這幅雄偉的畫卷是否能如期展開，我們2年半后再看!

    來源：地產(chǎn)總裁內(nèi)參