11月6日，中國(guó)恒大（03333.HK）發(fā)布公告稱，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入第三輪投資600億，高于此前公告300-500億的規(guī)模，遠(yuǎn)超預(yù)期。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手未來(lái)可期

據(jù)悉，此次引進(jìn)戰(zhàn)投既有蘇寧、正威等世界500強(qiáng)企業(yè)的新面孔，也有山東高速、嘉寓等老面孔，其中山東高速此前投資30億元，此次追加200億元；嘉寓此前投資20億元，此次追加50億元。公告顯示，恒大地產(chǎn)承諾2018年至2020年凈利潤(rùn)分別為500億、550億、600億，三年合計(jì)1650億，遠(yuǎn)超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾利潤(rùn)，利潤(rùn)承諾提升近一倍。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照恒大以往的增長(zhǎng)速度推算，最新公布的利潤(rùn)承諾實(shí)際上相對(duì)保守：

按照恒大地產(chǎn)去年公布的利潤(rùn)承諾，今年的凈利潤(rùn)目標(biāo)為243億。而中國(guó)恒大中報(bào)顯示，集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)超231億，考慮到其作為母公司還包含了部分尚處于培育期的多元產(chǎn)業(yè)，意味著僅用半年時(shí)間，盈利能力最強(qiáng)的恒大地產(chǎn)便已完成全年利潤(rùn)承諾。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底恒大已售未結(jié)算收入為1924億，今年前十月恒大已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售4223億，今年銷(xiāo)售突破5000億幾無(wú)懸念。若以中報(bào)14.5%的凈利潤(rùn)率估算，已經(jīng)鎖定1000億左右的凈利潤(rùn)，占到承諾利潤(rùn)1650億的約六成。


需要指出的是，目前港股前20大上市房企平均動(dòng)態(tài)PE約15倍，即便按照恒大明年500億的承諾利潤(rùn)保守估算，市值將達(dá)7500億，而中國(guó)恒大目前市值僅為3150億，未來(lái)仍有巨大的上漲空間。


戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變成效明顯

今年年初，恒大提出由“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，盈利能力大幅提升。上半年，恒大實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)231.3億，同比大增224%；核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)273億，同比大增249.6%；歸屬股東利潤(rùn)188.3億，同比大增832%；股東回報(bào)率51.8%，同比增43.6個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)了解，恒大地產(chǎn)2017年上半年凈利潤(rùn)為去年同期3倍左右，公司股東應(yīng)分配利潤(rùn)將較去年同期大幅提升。許家印在年初提出恒大地產(chǎn)2017年向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變后，恒大僅用半年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了效益提升。

效益的提升，離不開(kāi)恒大對(duì)精品的追求以及強(qiáng)有力的成本控制。恒大近兩年大力打造環(huán)節(jié)精品，項(xiàng)目的施工單位必須為全國(guó)前十強(qiáng)，所用材料均為國(guó)內(nèi)外知名品牌，園林環(huán)境均按豪宅標(biāo)淮設(shè)計(jì)，并通過(guò)配套先行、升級(jí)物業(yè)服務(wù)、完善售后等措施，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)及附加值。恒大采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，大大降低了營(yíng)銷(xiāo)、管理、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)有力的成本控制。中報(bào)顯示，上半年銷(xiāo)售及管理費(fèi)用率同比大幅下降一半。

不僅如此，根據(jù)國(guó)內(nèi)權(quán)威研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布市場(chǎng)研究簡(jiǎn)報(bào)，恒大在2017年1-10月的權(quán)益銷(xiāo)售排行榜中，以4002.1億元位列全國(guó)第一。行業(yè)認(rèn)為，權(quán)益銷(xiāo)售額是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最真實(shí)的反映，更客觀顯示房企真正的實(shí)力。

多項(xiàng)舉措降低負(fù)債

恒大自2017年已開(kāi)始由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的 “三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，核心就是大幅降低負(fù)債率。

除了引入戰(zhàn)略投資者，恒大還正實(shí)施多項(xiàng)舉措，推動(dòng)負(fù)債率持續(xù)下降。比如土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)，即土地儲(chǔ)備每年下降5%-10%，相當(dāng)于每年減少1000到2000萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備，以降低土地費(fèi)用支出；以及擴(kuò)大盈利規(guī)模，進(jìn)一步增加凈資產(chǎn)。

根據(jù)恒大此前公布的降負(fù)債率目標(biāo)，其資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)劃到2019年末下降到55%左右,凈負(fù)債率計(jì)劃到2020年6月末降至70%左右，這也是恒大上市以來(lái)第一次就負(fù)債率指標(biāo)對(duì)投資者作出的承諾。 

“今年3月恒大提出兩年內(nèi)還清永續(xù)債的目標(biāo)，不到半年便已超預(yù)期兌現(xiàn)承諾，充分體現(xiàn)了其降負(fù)債、去杠桿的決心”，上述分析師認(rèn)為，隨著恒大多舉措加速向“三低一高”轉(zhuǎn)型，其制定的降負(fù)債率目標(biāo)也極有可能提前完成，未來(lái)將實(shí)現(xiàn)更加持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。(市場(chǎng)星報(bào) 記者 張王林)