8月28日，中國(guó)恒大（03333.HK）發(fā)布2017年度半年業(yè)績(jī)，各項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，最亮眼的莫過(guò)于凈利潤(rùn)和負(fù)債率指標(biāo)，上半年凈利潤(rùn)達(dá)231億，同比大增224%，凈負(fù)債率則大幅下降一半。

過(guò)去十年，恒大無(wú)疑是發(fā)展最迅猛的房企，并在去年成為國(guó)內(nèi)房企一哥。但在今年年初，恒大啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：在發(fā)展戰(zhàn)略上，由“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變；在發(fā)展模式上，由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變�？梢�(jiàn)，此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的核心是提高盈利、降低負(fù)債率。
 
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8月28日中國(guó)恒大發(fā)布中報(bào)業(yè)績(jī)
 
“許家印制定的轉(zhuǎn)型方略，就是要打造跟以前完全不同的恒大：不僅要規(guī)模領(lǐng)先，更要兼顧增效益與降負(fù)債，這也是后規(guī)模時(shí)代行業(yè)霸主的新特征”，一位房地產(chǎn)分析師告訴記者。
 
半年業(yè)績(jī)領(lǐng)跑龍頭房企陣營(yíng)
 
半年報(bào)顯示，恒大上半年?duì)I業(yè)額1879.8億，同比大增114.8%；總資產(chǎn)達(dá)14930億，現(xiàn)金余額2699億，各項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)均為行業(yè)第一。
 
利潤(rùn)指標(biāo)的增長(zhǎng)更是亮眼。數(shù)據(jù)顯示，恒大上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)231.3億，同比大增224%；核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)273億，同比大增249.6%；歸屬股東利潤(rùn)188.3億，同比大增832%；股東回報(bào)率51.8%，同比增43.6個(gè)百分點(diǎn)，各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)均創(chuàng)上市以來(lái)最高紀(jì)錄。
 
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記者對(duì)比幾家龍頭房企的半年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，此前被行業(yè)稱為利潤(rùn)之王的中海凈利潤(rùn)為216.5億港元（折合人民幣約184億），萬(wàn)科和碧桂園的半年凈利潤(rùn)分別為73億與75億，這意味著恒大半年業(yè)績(jī)?nèi)骖I(lǐng)跑龍頭房企陣營(yíng)。
 
根據(jù)恒大此前發(fā)布的公告，預(yù)期2017–2019年凈利潤(rùn)分別約243億、308億、337億，三年累計(jì)凈利潤(rùn)為888億。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到下半年房企結(jié)算利潤(rùn)一般較上半年高，預(yù)計(jì)恒大全年凈利潤(rùn)將達(dá)500億左右。以此推算，恒大有望超額完成三年888億的業(yè)績(jī)承諾。
 
基于出色的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，中銀國(guó)際給予了恒大“強(qiáng)烈買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)27.63港元。
 
轉(zhuǎn)型“三低一高”降負(fù)債率
 
去年，恒大以3734億的銷售額一舉奪得房地產(chǎn)銷售榜桂冠，成為國(guó)內(nèi)乃至全球規(guī)模最大的房企，其2013-2016三年銷售復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)55%，在龍頭房企中一枝獨(dú)秀。
 
上述房地產(chǎn)分析師向記者表示，恒大過(guò)去依托高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展并贏得了市場(chǎng)，但也因較高的負(fù)債率引發(fā)擔(dān)憂。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩、國(guó)家大力去杠桿的背景下，“三高一低”發(fā)展模式顯然不可持續(xù)。
 
因此，恒大今年年初已開(kāi)始向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，核心就是大幅降低負(fù)債率。
 
今年上半年，恒大成功引入兩輪合共700億戰(zhàn)略投資，并在兩個(gè)月內(nèi)迅速還清1129億永續(xù)債，資產(chǎn)負(fù)債率下降至75.5%。更值得關(guān)注的是，恒大接下來(lái)還將通過(guò)三大措施，推動(dòng)負(fù)債率繼續(xù)大幅下降。
 
據(jù)悉，恒大計(jì)劃未來(lái)三年實(shí)施土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)，即土地儲(chǔ)備每年下降5%-10%，相當(dāng)于每年減少1000到2000萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備。上述房地產(chǎn)分析師向記者表示，高土地儲(chǔ)備需要沉淀大量資金推高負(fù)債率，恒大土地儲(chǔ)備總量多年來(lái)位居行業(yè)第一，已足夠未來(lái)3-5年開(kāi)發(fā)，適度縮減土地儲(chǔ)備有利于減少資金沉淀，從而降低負(fù)債率增強(qiáng)現(xiàn)金流。
 
增加凈資產(chǎn)是恒大降低負(fù)債率的另一重要途徑。據(jù)悉，恒大地產(chǎn)正計(jì)劃引入第三輪300-500億戰(zhàn)略投資。此外，恒大還將通過(guò)一系列“控成本、增效益”舉措持續(xù)增強(qiáng)盈利能力，增加凈資產(chǎn)，從而大幅降低負(fù)債率。
 
據(jù)悉，恒大到今年年末資產(chǎn)負(fù)債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，2016年136家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.26%，這也意味著恒大負(fù)債率未來(lái)將明顯低于行業(yè)平均水平。
 
增效益、去杠桿的快速見(jiàn)效，顯然與許家印大刀闊斧推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有著緊密關(guān)系。成功由“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，由高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的恒大，將在保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)的前提下?lián)碛懈】档呢?cái)務(wù)狀況，盈利能力也得到大幅提升，為更長(zhǎng)遠(yuǎn)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
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