【騰訊房產(chǎn) 李美航 發(fā)自北京】

新年剛過，中國各大房企紛紛曬出了2016年成績單，最引人注目的是前三強恒大、萬科和碧桂園。

它們的銷售額之和為10469.8億元，其中恒大以3733.7億元奪冠，首次超越萬科，且回款高達3008.9億元。

去年地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績普漲，很多房企在前三季度完成了全年任務(wù)，引發(fā)中央一系列調(diào)控。如果2017年調(diào)控如昨，地產(chǎn)商們是否能維持這種高增長？恒大能否繼續(xù)保持冠軍寶座？

888億元的承諾

三年后會怎樣？恒大把目標寫進了上市公司的公告。

在與深深房簽訂的重組上市協(xié)議中，恒大對2017-2019年度預期的銷售額分別約為4500億、5000億、5500億，營業(yè)額分別約為2800億、3480億、3800億，凈利潤分別約為243 億、308 億、337億，并承諾未來三年的凈利潤總額不低于888億。

根據(jù)恒大上市以來發(fā)布的年報，從2009年到2016年，恒大銷售額從303億增長至3733.7億，年均復合增長率達43.2%。未來三年，其銷售額增幅只要分別達到20%、11%、10%，便可以完成重組協(xié)議中預期的銷售業(yè)績。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年恒大的權(quán)益銷售額為3551億，對應(yīng)的權(quán)益比約為95%。記者從恒大歷年的年報分析，從2006年上市至2015年，恒大的核心業(yè)務(wù)利潤率為10.45%，如果按照恒大2016年3551億的權(quán)益銷售測算，歸屬母公司的凈利潤將超過371億。這也意味著，恒大在尚未回歸A股上市之前，就已經(jīng)鎖定其承諾888億凈利潤的四成。

假設(shè)在2017年，恒大依然能保持銷售額43.2%的年均復合增長率，其2018年銷售額能達到5347億，對應(yīng)的權(quán)益銷售額為5079億，凈利潤可以達到530億。加上此前鎖定371億的利潤，恒大有望只用兩年時間，就鎖定888億的利潤承諾。

現(xiàn)金為王

2016年中國房產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績大增，但高負債率一直被指摘，恒大也概莫能外。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，2015年我國房地產(chǎn)行業(yè)負債水平保持高位運行，平均凈負債率為96.09%。

房地產(chǎn)負債水平是由其自身行業(yè)特點和行業(yè)政策特殊性決定的。我國房地產(chǎn)業(yè)實行商品房預售制，房企往往有大量預售款，但會計處理上只能作為負債，導致財務(wù)報表中負債水平相對較高。同時，土地儲備是以土地原值而非土地市場價值納入總資產(chǎn)計算，忽視了土地溢價影響，也造成房企負債率“虛高”。

有分析認為，一家企業(yè)的抗風險能力問題，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)金余額進行綜合分析。截至2016年6月30日，恒大、萬科與碧桂園的現(xiàn)金余額分別約為2120億、718億和494億。

以恒大為例，截至2016年6月30日，一年內(nèi)到期的借款為1728億，而現(xiàn)金余額高達2120億，不僅足以覆蓋短期負債，更高出了近400億。

“3000億充足的現(xiàn)金足以應(yīng)付各種可能發(fā)生的債務(wù)風險。按照最極端的假設(shè)，即便一年多恒大一套樓也不賣，也不會陷入債務(wù)風險。”有分析人士認為。

高回款率的秘密

經(jīng)常會聽到這么一句話：沒有回款的銷售，就是耍流氓！

銷售回款率是衡量房企經(jīng)營能力的重要指標。2016年房企的合約銷售金額保持較高增速，但銷售回款率卻在走低。主要原因在于銷售權(quán)益逐漸變小。據(jù)悉，銷售權(quán)益小于90%的房企的比重達到了34%。

銷售權(quán)益比例越高的企業(yè)，銷售回款率往往越高，而且比較穩(wěn)定。從恒大2016年回款金額為3008.9億，可以測算它的回款率達80.6%，位于恒大、萬科、保利和碧桂園四家龍頭房企之首。它們的銷售權(quán)益占比分別是95%、72%、73%和76%。

房企營收增速大于凈利潤，并大于權(quán)益凈利潤，并非完全是行業(yè)盈利水平下降導致，近年越來越多的合作開發(fā)項目竣工使得少數(shù)股東分得的凈利潤比例逐期提升，母公司股東權(quán)益部分占比隨之下降。

圖：80家A股和H股上市房企2014-2016年中期權(quán)益比例變動

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、CRIC

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，恒大、萬科、保利和碧桂園2016年權(quán)益銷售額分別為3550.6億元、2606.5億元、1613.8億元和2352億元，如果以五家凈利潤靠前的大型內(nèi)房股2015年歸屬股東平均凈利率12.6%計算，四家龍頭房企歸屬股東的凈利潤分別為447億元、328億元、203億元和296億元。從數(shù)據(jù)上，權(quán)益占比最高的恒大，利潤空間更大。