在閉眼買房的時(shí)代，掌握短期看金融，中期看土地，遠(yuǎn)期看人口，這三大規(guī)律，對(duì)號(hào)入座基本可以保證穩(wěn)賺不賠。但合肥樓市在經(jīng)歷過2016年的暴漲之后，房產(chǎn)支出和人均收入嚴(yán)重倒掛，很明顯那個(gè)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束;在經(jīng)歷樓市一輪近乎瘋狂暴漲之后，該如何走向?買房有沒有新的規(guī)律可循?總的來說，客觀的規(guī)律真的沒有，如果真的有，那就是政策。
 

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年的365天，全國(guó)出臺(tái)了423條樓市政策，平均每月有1.23次政策頒發(fā)，所以政策是買房的主要導(dǎo)向。地產(chǎn)圈的人不難發(fā)現(xiàn)，過去一年里樓市政策中商辦小戶能占一半。主要是因?yàn)檫@類產(chǎn)品的特殊性，前期發(fā)展為了引資，一些城市對(duì)于商改住不鼓勵(lì)、不排斥，但到居民真正入住時(shí)，確實(shí)存在上學(xué)、水電費(fèi)等問題。而這個(gè)時(shí)候商住問題就成了民生問題，所以不得不依靠政策引導(dǎo)來解決問題，而且其政策方向大相庭徑，都是向便民居住引導(dǎo)。

　

　　深圳，商務(wù)公寓可入學(xué)
 

　　南方都市報(bào)報(bào)道，在深圳南山區(qū)買商務(wù)公寓，滿足唯一住房可申請(qǐng)上學(xué)。截止目前為止深圳三區(qū)已經(jīng)普及。
 

　　寧波，商業(yè)用房納入落戶范圍
 

　　《寧波市公安局關(guān)于公開征求寧波市調(diào)整完善戶口遷移政策內(nèi)容意見建議的公告》，該政策或?qū)?ldquo;商業(yè)用房納入落戶范圍內(nèi)”。
 

　　長(zhǎng)沙，商住房可落戶
 

　　長(zhǎng)沙市公安局正式公布施行《長(zhǎng)沙市公安局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市外遷入人員落戶條件的通知》開始規(guī)范長(zhǎng)沙商住房落戶細(xì)則。
 

　　安徽鼓勵(lì)商辦，上學(xué)、入戶不是夢(mèng)
 

　　六安市在安徽商辦改革首當(dāng)其沖，六安市住建委公布《關(guān)于加快推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的意見》，鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買存量商住公寓或酒店式公寓，凡是購(gòu)買公寓的，可享受與該區(qū)域住宅同等的入戶、上學(xué)、就醫(yī)等政策。
 

　　對(duì)于商辦小戶依靠政策引導(dǎo)已成為趨勢(shì)，隨著安徽《推進(jìn)非住宅商品房庫(kù)存去化的意見》的政策擬定，合肥商辦小戶也將跟進(jìn)。
 

　　大多數(shù)人會(huì)認(rèn)為隨著政策放寬，商辦小戶未來將步入黃金時(shí)期。其實(shí)不然，政策的放寬一方面是為去庫(kù)存，一方面是為了解決居民居住的民生問題。參考北上廣商辦小戶限購(gòu)限售，當(dāng)市場(chǎng)熱度過高時(shí)商辦市場(chǎng)隨之也會(huì)迎來大限，注意不僅是限購(gòu)，而且還要限售(二手交易除外)。大多商辦小戶作為商業(yè)用地，在城市化發(fā)展初期，政府為吸引開發(fā)資金，在一定程度上還會(huì)鼓勵(lì)商改住。但隨著城市建設(shè)的完善，商辦小戶不僅僅收縮限購(gòu)，甚至嚴(yán)格把控不再審批新的商住項(xiàng)目。
 

　　因?yàn)槎愂兆鳛楫?dāng)?shù)卣?cái)政收入的主要來源，商辦用地本應(yīng)是為當(dāng)?shù)卣峁┒愂盏膱?chǎng)所。但作為個(gè)體的住戶，沒有營(yíng)業(yè)，自然也就無稅可收。當(dāng)城市發(fā)展到一定階段，以賣地為生的粗狂式城市財(cái)政收入不再適應(yīng)發(fā)展需要。政府也必然會(huì)對(duì)商辦用地進(jìn)行嚴(yán)格把控，而那時(shí)已售商住類產(chǎn)品也將成為絕版物業(yè)。說到底，商辦小戶只是城市一定時(shí)期發(fā)展過程中的紅利。
 

　　從目前來看合肥發(fā)展來看，合肥距那個(gè)時(shí)期還需要一些時(shí)間，因?yàn)槭聦?shí)上商辦小戶供給量還是想當(dāng)?shù)拇�，那是不是意味現(xiàn)在只要是商辦類產(chǎn)品就能閉著眼睛買?文初我就說了那個(gè)閉著眼睛買房的時(shí)代結(jié)束了，商辦產(chǎn)品與住宅相比畢竟存在一定缺陷，但其最大的優(yōu)勢(shì)就是位置，因?yàn)樯剔k用地昭示性一般要好于住宅用地。地段是商辦與住宅產(chǎn)品價(jià)值相抗衡的核心競(jìng)爭(zhēng)力，那些位置較差遠(yuǎn)在郊區(qū)的商辦項(xiàng)目，沒有自己的競(jìng)爭(zhēng)力，入手也只是一份雞肋資產(chǎn)。

　　

 

　　隨著供給側(cè)改革，進(jìn)一步推動(dòng)房屋租賃需求。另一方面全國(guó)范圍內(nèi)加強(qiáng)限購(gòu)，限制房產(chǎn)交易。即便是住宅“今年買明年賣”的快餐投機(jī)思維已經(jīng)不適應(yīng)，空間運(yùn)營(yíng)的價(jià)值即將凸顯。近期降低水電費(fèi)、鼓勵(lì)國(guó)有平臺(tái)和民企大力發(fā)展租賃業(yè)。商辦小戶作為租賃市場(chǎng)上的“香餑餑”，面積小、總價(jià)低，租金收益可觀，是一份不錯(cuò)的可長(zhǎng)期持有的資產(chǎn)。所以更多人在置業(yè)小戶時(shí)，將區(qū)域內(nèi)租住消費(fèi)力視為第一要義，說到底租住消費(fèi)力依舊是區(qū)域影響力的問題，核心區(qū)永遠(yuǎn)是人口最密集，任何消費(fèi)力最強(qiáng)盛的地方。
 

　　政務(wù)區(qū)作為合肥發(fā)展較為成熟的CBD，也是城市高端產(chǎn)業(yè)和人口最為密集的區(qū)域。其投資潛力最高，投資熱度最大。水漲船高，投資成本自然也不小。目前政務(wù)二手房均價(jià)已達(dá)2萬(wàn)元/㎡。即使商辦小戶，新房單價(jià)依舊在2萬(wàn)左右。租金收益再高，但是首付原始資金太大，依舊在一般投資者可承受范圍之外。

　　

恒大水晶廣場(chǎng)航拍實(shí)景，對(duì)望萬(wàn)象城
 

　　恒大水晶國(guó)際廣場(chǎng)位于政務(wù)核心，萬(wàn)象城旁。由于其項(xiàng)目拿地較早，成本可控，其單價(jià)相對(duì)較低。9月恒大全國(guó)大優(yōu)惠，恒大水晶廣場(chǎng)商辦小戶僅需9800元/㎡起，總價(jià)在60萬(wàn)左右。是真正的小面積低總價(jià)，低門檻了。目前恒大水晶周邊50㎡左右商辦小戶租金可租到2500元/月，一般來說15年回本即可成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，按照同等租金水平計(jì)算，十年左右便可回本，肯定稱得上為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。而且今年年底就交房了，不占用過多的資金，再加上政務(wù)區(qū)擁有龐大的白領(lǐng)客群，小戶不愁租，租金相對(duì)于其他區(qū)域較高，以租養(yǎng)貸無壓力。

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