前言：四大龍頭房企恒大、碧桂園、萬科、中海陸續(xù)公布2018年年報(bào)，從年報(bào)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)情況來看，恒大在總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、盈利、土地儲(chǔ)備等核心指標(biāo)都處于領(lǐng)先地位。自2017年啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以來，恒大在保持規(guī)模適度增長(zhǎng)的同時(shí)，高質(zhì)量發(fā)展成效顯著。隨著恒大完成多元化布局，尤其是完成新能源汽車全產(chǎn)業(yè)鏈布局，未來有望實(shí)現(xiàn)持續(xù)高增長(zhǎng)。

　　一、穩(wěn)坐“利潤(rùn)王”，各項(xiàng)核心指標(biāo)位居行業(yè)首位

　　1、盈利能力PK：恒大利潤(rùn)指標(biāo)力壓各大房企龍頭。2018年，恒大實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)1689.5億，同比大增50.5%，凈利潤(rùn)722.1億，同比大增106.4%，核心凈利潤(rùn)783.2億，同比大增93.3%。值得注意的是，恒大各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)均創(chuàng)行業(yè)有史以來最高紀(jì)錄，繼續(xù)穩(wěn)坐“利潤(rùn)王”寶座，領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)凸顯。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC

　　2、規(guī)模指標(biāo)PK：恒大多項(xiàng)指標(biāo)仍居行業(yè)第一。2018年，恒大主動(dòng)深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向適度增長(zhǎng)。體現(xiàn)在銷售規(guī)模上，恒大2018年實(shí)現(xiàn)銷售金額5513.4億，2019年銷售目標(biāo)為6000億，近兩年銷售額復(fù)合增長(zhǎng)率穩(wěn)定在10%左右。

　　在銷售適度增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，恒大各項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)仍保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4662億，同比增長(zhǎng)49.9%，凈資產(chǎn)3086億，同比增長(zhǎng)27.4%，總資產(chǎn)1.88萬億，均保持行業(yè)第一。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC

　　二、恒大高質(zhì)量發(fā)展背后的原因

　　我們認(rèn)為，恒大實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)高增長(zhǎng)、各項(xiàng)核心指標(biāo)大幅領(lǐng)先的背后，主要有以下原因:

　　1、提升品質(zhì)增加產(chǎn)品附加值。恒大通過打造全環(huán)節(jié)精品，不斷提升產(chǎn)品附加值，塑造了強(qiáng)大的品牌形象，并連續(xù)四年實(shí)施無理由退房，在打造高品質(zhì)、高性價(jià)比精品住宅的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品利潤(rùn)率的穩(wěn)步上升。

　　2、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)有力成本控制。近年來，恒大在成本管控能力上提升較為顯著，銷售、管理費(fèi)用率持續(xù)降低。恒大通過在拿地、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、配送、銷售等環(huán)節(jié)采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的管理及運(yùn)營(yíng)模式，奠定了其在大規(guī)模開發(fā)的過程中保持強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。

圖：恒大2013年至2018年銷管費(fèi)用率

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC

　　3、管理“功底”造就強(qiáng)大執(zhí)行力。恒大在企業(yè)管理上擁有深厚功底，通過狠抓隊(duì)伍建設(shè)、制度建設(shè)和文化建設(shè)，形成從嚴(yán)管理、獎(jiǎng)罰分明的管理文化，及強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，成為恒大高質(zhì)量發(fā)展的重要推動(dòng)力。

　　4、充足且優(yōu)質(zhì)的低成本土地儲(chǔ)備。恒大無論是前瞻性布局二線省會(huì)和三線城市，還是近年大規(guī)模回歸一二線城市，都在積累土地儲(chǔ)備的過程中不斷優(yōu)化布局。截至2018年年底，恒大在228個(gè)城市擁有項(xiàng)目811個(gè)，土地儲(chǔ)備達(dá)3.03億平方米，繼續(xù)穩(wěn)居第一，且一二線城市占比達(dá)66.2%。

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　　5、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化釋放大量利潤(rùn)。近年來，恒大不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，2017年上半年提前償還1129億永續(xù)債，為2018年及未來釋放出大量的利潤(rùn)空間。同時(shí)，恒大成功兌現(xiàn)降負(fù)債承諾，2018年借款總額大幅下降近600億，節(jié)省大量財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　三、多元產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，新能源汽車成最強(qiáng)引擎

　　在地產(chǎn)主業(yè)高質(zhì)量增長(zhǎng)的同時(shí)，恒大多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展也在穩(wěn)步推進(jìn)。許家印在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)宣布，恒大多元產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)全面完成，形成了以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，未來五年內(nèi)恒大不會(huì)再涉足其他大產(chǎn)業(yè)。

　　恒大文化旅游目前已成功打造“恒大童世界”和“恒大水世界”兩大拳頭產(chǎn)品，其中童世界已布局15個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2021年陸續(xù)開業(yè)。恒大健康目前已布局12個(gè)恒大養(yǎng)生谷，未來三年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)布局50個(gè)以上養(yǎng)生谷，預(yù)計(jì)2021年陸續(xù)開業(yè)。

　　更引人關(guān)注的是，2018年恒大大舉進(jìn)軍新能源汽車產(chǎn)業(yè)，通過入主NEVS、卡耐公司，牽手科尼賽克、收購荷蘭e-Traction公司等一系列動(dòng)作，完成新能源汽車的全產(chǎn)業(yè)鏈布局，建立起強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)在3-5年內(nèi)成為世界規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車集團(tuán)。

圖：恒大三大多元產(chǎn)業(yè)布局

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

　　我們認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，科技賦能成為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型的重要方向。權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2025年中國(guó)新能源汽車銷量將超過600萬輛，市場(chǎng)規(guī)模超10萬億，新能源汽車市場(chǎng)體量與房地產(chǎn)一樣巨大。恒大以新能源汽車為切入點(diǎn)向高科技轉(zhuǎn)型，一方面可以利用地產(chǎn)主業(yè)的龐大資源實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，增強(qiáng)自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面也可以分享新能源汽車產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的紅利，為企業(yè)貢獻(xiàn)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　總結(jié)：未來，大型房企競(jìng)爭(zhēng)的重心將進(jìn)一步從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。恒大在地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，多元產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，尤其是新能源汽車產(chǎn)業(yè)將成為恒大業(yè)績(jī)二次騰飛的重要“引擎”。