成立恒大地產(chǎn)

　　1997年是一個非同尋常的年份。這一年，既是香港回歸的大喜之年，也是爆發(fā)亞洲金融危機(jī)的劫難之年。國內(nèi)的工商企業(yè)面臨生死考驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)更是深陷政策晦明不定、經(jīng)營半死不活的泥潭。受亞洲金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，廣州的房地產(chǎn)公司都或多或少地存在畏難情緒，樓盤開發(fā)一片蕭條。而許家印認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的困難只是一時的，曙光必將來臨。

　　1997年3月，許家印注冊了恒大地產(chǎn)有限公司，恒大地產(chǎn)為恒大實(shí)業(yè)有限公司控股90%的下屬子公司，另外10%的股份由廣州凱隆公司持有。后來，恒大實(shí)業(yè)有限公司旗下又增加了恒大鋼鐵、金碧物業(yè)等公司。

　　剛剛成立的恒大地產(chǎn)僅有8名員工。公司除了擁有一輛小汽車外，幾乎一無所有。雖然條件非常艱苦，但許家印對公司的前途卻充滿信心。

　　許家印對8名員工說：“一個人只要有一種敬業(yè)精神、一顆強(qiáng)烈的事業(yè)心，老老實(shí)實(shí)做事，實(shí)實(shí)在在做人，就有機(jī)會成就一番事業(yè)。”

　　此時，廣州房地產(chǎn)市場的競爭非常激烈。王石領(lǐng)軍的萬科，早在1988年就進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，公司正在收緊戰(zhàn)線，把企業(yè)發(fā)展的主攻方向放在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上;馮侖領(lǐng)軍的萬通，已經(jīng)走過了六年的創(chuàng)業(yè)歷程，公司逐漸在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上有了更加清晰的思路;楊國強(qiáng)領(lǐng)軍的碧桂園，已經(jīng)走過了五年的發(fā)展歷程，更是在房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢推進(jìn)……

　　對于恒大地產(chǎn)和許家印來說，眼前最大的困難就是缺乏資金。許家印說：“一個沒錢的人想辦大事，怎么辦?只有用最少的錢，拿更多的地，然后快速開發(fā)銷售，快速回籠資金。”

　　在恒大地產(chǎn)運(yùn)行初期，許家印確立了“小面積，低價格”的發(fā)展模式。他認(rèn)為，眼下最重要的，就是盡快把公司做起來，目標(biāo)是先做大再做強(qiáng)。

　　“短、平、快”的策略

　　為了盡快找到合適的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，許家印幾乎跑遍了廣州的每一寸土地。經(jīng)過反復(fù)考察、調(diào)研和論證，許家印決定買下廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道原廣州農(nóng)藥廠的土地使用權(quán)，在這里開發(fā)恒大地產(chǎn)的第一個項(xiàng)目，也就是后來的金碧花園。許家印的想法是，以短、平、快的策略，以環(huán)境配套先行的理念，迅速開發(fā)樓盤，搶占房地產(chǎn)市場。

　　當(dāng)時，珠海區(qū)工業(yè)大道還是工廠林立、污染嚴(yán)重、市政配套設(shè)施滯后的遠(yuǎn)郊區(qū)。廣州有名氣的房地產(chǎn)企業(yè)都認(rèn)為這里位置偏僻，根本不適合搞房地產(chǎn)開發(fā)，而許家印卻偏偏看好這里，他說：“我們想小試鋒芒，至少可以借此檢驗(yàn)恒大在房地產(chǎn)開發(fā)中變劣勢為優(yōu)勢的能力。”

　　其實(shí)，廣州農(nóng)藥廠這塊土地之前已經(jīng)被工商銀行的下屬企業(yè)買去了，準(zhǔn)備搞房地產(chǎn)開發(fā)。但這家企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的形勢非常低迷，地塊的區(qū)域位置又不好，感覺開發(fā)的風(fēng)險非常大，就決定放棄了，并以較低的價格掛牌拋售。

　　珠海區(qū)工業(yè)大道能夠吸引許家印的主要因素是這里的地價便宜。然而，即使地價再便宜，對于剛剛創(chuàng)業(yè)的恒大地產(chǎn)來說，也是一筆巨資。面對這筆巨資，許家印想出了一個辦法：不壓地價，但分期付款。于是，許家印超強(qiáng)的公關(guān)能力再一次得到了充分的發(fā)揮。

　　廣州農(nóng)藥廠這塊地是11萬平方米，即使買下了，也一下子拆不完，分期付款是最好的方式。許家印認(rèn)為，只有靠分期付款，才能有效地解決企業(yè)運(yùn)營中的資金短缺問題。當(dāng)時，購買11萬平方米的土地使用權(quán)，許家印是分了三個項(xiàng)目談的。

　　第一個項(xiàng)目談的是4.7萬平方米。許家印在價格上采取的策略是要多少錢一平方米就給多少錢一平方米，不議價，而在分期付款上，許家印始終堅(jiān)持。

　　最終，對方答應(yīng)恒大地產(chǎn)分期付款的要求，而且確定首期支付500萬元。就是這500萬元，也足以讓許家印心里發(fā)愁。

　　許家印再一次發(fā)揮了善于商務(wù)談判的專長，找到了銀行，并拿到了貸款。貸款總額為600萬元，支付了首期土地使用金500萬元后，剩下的100萬元留作公司的運(yùn)營費(fèi)用。

　　堅(jiān)守現(xiàn)金為王

　　1997年6月8日，金碧花園開發(fā)正式破土動工。金碧花園的開發(fā)，完全復(fù)制了珠島花園的小戶型模式。許家印知道，小戶型易于銷售，也便于快速回籠資金。小戶型模式，是非常典型的快進(jìn)快出的資本運(yùn)作模式。毫無疑問，許家印個人的膽識、判斷力、談判技能，在金碧花園的運(yùn)作過程中，得到了完美的體現(xiàn)。

　　許家印采取的是施工單位代資的開發(fā)模式。當(dāng)施工單位完成第一層的施工后，就已經(jīng)達(dá)到了樓盤期房發(fā)售的條件。結(jié)果，金碧花園以小面積、低價格的優(yōu)勢，只用了半天時間就賣完了價值8000萬元的期房。

　　對于許家印來說，金碧花園的開發(fā)，是個人創(chuàng)業(yè)的一個新起點(diǎn)，也是發(fā)展事業(yè)的一個難得機(jī)遇。在回憶起金碧花園開發(fā)的經(jīng)歷時，他說：“現(xiàn)在是不可能了，門檻那么高，銀行貸款也貸不了。價格是次要的，但是付款方式是最重要的，因?yàn)槠鸩絼?chuàng)業(yè)的時候沒錢嘛，而且新企業(yè)跟銀行貸很多錢也是不可能的。當(dāng)時就是速度快，所以金碧花園就是這樣干起來了，接下來就滾動發(fā)展。”

　　在金碧花園開發(fā)建設(shè)的過程中，許家印提出了堅(jiān)持一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、一流的工程質(zhì)量、一流的建設(shè)速度、一流的園區(qū)環(huán)境、一流的配套設(shè)施、一流的物業(yè)管理“六個一流”的指導(dǎo)思想。同時，為了加快開發(fā)速度，爭取資金的快速回籠，許家印又提出了當(dāng)年征地、當(dāng)年報建、當(dāng)年動工、當(dāng)年竣工、當(dāng)年售罄、當(dāng)年轟動、當(dāng)年入住、當(dāng)年受益“八個當(dāng)年”的奮斗目標(biāo)。

　　在營銷上，許家印采取的是低開高走的策略。許家印認(rèn)為，得市場者得人心。在金碧花園的銷售中，巧妙地采取了低價入市，然后隨著銷售火爆情況適時調(diào)高價位的策略。

　　眾所周知，許家印是一個善于趁熱打鐵的企業(yè)家。繼金碧花園一期推出的325套住宅售罄后，他于1998年6月6日又推出了金碧花園二期樓盤。二期樓盤共推出252套高層住宅，也在首發(fā)當(dāng)日售罄，再次創(chuàng)造了廣州市樓盤銷售的奇跡。

　　由于恒大地產(chǎn)進(jìn)一步注重環(huán)境綠化和配套設(shè)施建設(shè)，金碧花園二期的住宅售價漲到了每平方米3500元，比一期的2800元上漲了700元，上漲幅度高達(dá)25%。隨著金碧花園知名度的提升，許家印也以超乎尋常的速度，完成了恒大地產(chǎn)的發(fā)展壯大、規(guī)模擴(kuò)張。

　　金碧花園讓許家印獲得進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的“第一桶金”。這一桶金源于許家印的過人膽識，金碧花園也成為恒大地產(chǎn)發(fā)展的里程碑，一下子解決了恒大地產(chǎn)的現(xiàn)金流問題。

　　許家印說：“金碧花園的實(shí)踐讓我明白，無論何時都是‘現(xiàn)金為王’，企業(yè)運(yùn)營中最重要的問題都是現(xiàn)金流，尤其是剛起步階段。”正是這一理念，讓許家印在此后的幾次資金危機(jī)中得以成功脫身。

　　——郭宏文&徐亞輝《恒大許家�。嚎嚯y是我珍貴的財(cái)富》