11月6日，中國恒大(03333.HK)公告稱，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入投資600億。同時，恒大地產(chǎn)承諾2018年至2020年三年凈利潤分別為500億、550億、600億，合計1650億。

　　投行普遍對恒大順利完成持樂觀態(tài)度，“我們認(rèn)為恒大承諾的三年1650億利潤是可以預(yù)見并能夠?qū)崿F(xiàn)的”花旗銀行首席地產(chǎn)分析師蔡金強言之鑿鑿。自今年年初起，恒大開始實施一系列戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，推動利潤快速上升，加上銷售穩(wěn)定增長，土地儲備充足，成為國際研究機構(gòu)看好恒大前景的重要原因。

　　截止11月7日晚，共有德意志銀行、花旗銀行、國泰君安、野村證券、摩根士丹利、美林美銀、海通證券等多家國際大行發(fā)布研報，表示基于恒大強勁的發(fā)展預(yù)期，紛紛給予恒大買入評級，最高上調(diào)目標(biāo)價至42.1港元。

　　國際大行紛紛看好

　　“我們確信恒大一定能夠完成未來三年1650億利潤承諾目標(biāo)”，與花旗的研報相似，德意志銀行首席地產(chǎn)分析師高劍鋒也在研報中表達了明確的肯定。

　　他的其中一個考慮因素是“恒大在2017年上半年就完成了前一輪戰(zhàn)投承諾”， 公司顯現(xiàn)出利潤快速上升的勢頭。據(jù)恒大去年公布的利潤承諾，2017年凈利潤目標(biāo)為243億。中報顯示，恒大上半年凈利潤達231.3億，若考慮部分多元產(chǎn)業(yè)仍處于投入期，這一數(shù)據(jù)將大幅調(diào)升。恒大總裁夏海鈞就在中報業(yè)績發(fā)布會上透露，地產(chǎn)主業(yè)半年核心利潤已超270億。

　　“效益”提升是恒大今年的著力點。年初恒大董事局主席許家印明確表示，公司發(fā)展戰(zhàn)略將由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，一方面恒大強化產(chǎn)品品質(zhì)，提升產(chǎn)品附加值，另一方面強化內(nèi)部管理，采用標(biāo)準(zhǔn)化運營模式控制成本，并大力降低營銷、管理、財務(wù)三大費用。中報顯示，上半年，恒大銷售及管理費用率同比大幅下降一半。這些舉措均是恒大盈利水平穩(wěn)步提升的有力保障。

　　花旗的研報預(yù)計恒大高利潤將取得可持續(xù)發(fā)展，未來毛利保持在30%以上，凈利保持在15%以上。

　　由于房地產(chǎn)存在結(jié)算周期的滯后性，往往當(dāng)年的利潤源于上一年度的銷售收入。今年前十月，恒大銷售達4223億，按目前的銷售速度，年內(nèi)大幾率突破5000億，加上去年年末1924億的已售未結(jié)算收入。以最新財報14.5%的核心凈利潤率估算，已經(jīng)鎖定1000億左右的凈利潤，已占1650新利潤承諾六成。

　　花旗和德銀的研報不約而同地提到恒大“強勁的銷售”，德銀的報告認(rèn)為恒大2017年銷售超過5000億，2018年的銷售將超過6500億。這是基于30%左右的增長預(yù)期，事實上已經(jīng)有所保留，在花旗的研報數(shù)據(jù)中恒大近三年的年均復(fù)合增長率高達57%。如果以2018年6500億的銷售預(yù)期測算，恒大保守估計可以鎖定超過940億的凈利潤。換言之，恒大兩年內(nèi)就能實現(xiàn)1650億的利潤承諾。

　　打開新的增長空間

　　值得一提的是，恒大本輪戰(zhàn)投吸引了眾多領(lǐng)袖型的戰(zhàn)略投資者，其中蘇寧、正威是世界500強，山東高速則是特大型國企。“他們看中的或許不僅是恒大現(xiàn)有的利潤承諾，而是未來增長潛力。” 有分析認(rèn)為。

　　第三輪戰(zhàn)投的引入，恒大的負(fù)債率進一步下降�；ㄆ煸谘袌笾蓄A(yù)計“恒大可能提前超額實現(xiàn)公司提出的未來三年降負(fù)債目標(biāo)”，根據(jù)恒大此前公布的降負(fù)債率目標(biāo)，其資產(chǎn)負(fù)債率計劃到2019年末下降到55%左右,凈負(fù)債率計劃到2020年6月末降至70%左右。“資產(chǎn)負(fù)債表的改善也將進一步降低未來的融資成本。”花旗表示。

　　此外，行業(yè)最重要的土地資源，多年來恒大一直位居行業(yè)首位，中報披露，恒大現(xiàn)有土儲達2.76億平方米，樓面平均成本僅為1658元/平方米，遠低于其他一線房企，這為未來利潤率的繼續(xù)提升留下了足夠的空間。

　　與此同時，盡管當(dāng)下市場形勢走向仍具不確定性，但行業(yè)集中度正不斷上升，“強者恒強”局面日益明顯。方正證券研究報告顯示，2009年至2016年，行業(yè)前5大房企市占率提升了8.4%。越來越多的資源向行業(yè)龍頭集中，克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季度Top3房企的銷售額占前十大房企銷售總額的51.7%，比去年同期上升3.7%。正如方正證券研究報告所言，“我國房地產(chǎn)王者時代正加速來臨。”

　　國泰君安資深分析師申思聰認(rèn)為。隨著恒大第三輪600億戰(zhàn)投的順利引入，公司將繼續(xù)借助優(yōu)質(zhì)土儲確保增長規(guī)模，維持強勁銷售勢頭，利潤水平有望進一步提升，故提升目標(biāo)價至42.1港元。11月7日收市，中國恒大上漲9.38%，報30.9港元。