今年上半年是地產(chǎn)豐收年，多家龍頭房企均錄得業(yè)績(jī)大增。但恒大的半年報(bào)還是超出不少投資者的預(yù)期。

“今年開始強(qiáng)調(diào)以效益為中心，公司不再追求規(guī)模。” “從2017年開始，我們向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的‘三低一高’發(fā)展模式轉(zhuǎn)變”8月28日下午，在恒大2017年半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大管理層言語鏗鏘。
 
據(jù)記者了解，中國(guó)恒大（03333，HK）2017年半年業(yè)績(jī)顯示，多項(xiàng)核心指標(biāo)行業(yè)第一，其中上半年凈利潤(rùn)231.3億，同比大增224%；營(yíng)業(yè)額1879.8億，同比大增114.8%；截至6月30日公司總資產(chǎn)達(dá)14930億。業(yè)績(jī)大增的同時(shí)，恒大上半年凈負(fù)債率大幅下降近一半。
 
“三低一高”轉(zhuǎn)型 把效益放在第一位
 
一直以來，恒大都在尋求規(guī)模高增長(zhǎng)。從2009年上市至今銷售規(guī)模7年時(shí)間增了11倍。今年前七月，恒大銷售額達(dá)2882.5億，同比大增56%，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)恒大全年銷售將突破5000億。
恒大快速成長(zhǎng)的背后是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)商品房銷售金額為4.39萬億，2016年該數(shù)據(jù)已經(jīng)突破11.7萬億。
 
在這個(gè)“擴(kuò)張時(shí)代”里高增長(zhǎng)房企普遍采用高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，其邏輯在于高增長(zhǎng)必須有足夠土地儲(chǔ)備，在地價(jià)增速高于負(fù)債利率的背景下，高負(fù)債有利于房企擴(kuò)張。自2009年以來，恒大銷售額、總資產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)12-23倍增長(zhǎng)，銀幣的另一面則是其負(fù)債率一直處于高位。
 
但在經(jīng)過多年發(fā)展后，雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有增長(zhǎng)空間，但高速增長(zhǎng)期已結(jié)束，未來增速正逐步放緩。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來2-3年商品房銷售規(guī)模將進(jìn)入平穩(wěn)期，2019年前后開始緩步下行。與此同時(shí)，房企利潤(rùn)也出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2016年112家A股上市房企平均利潤(rùn)率從2013年的11.97%下降至8.2%。
 
“成交量和利潤(rùn)率的變化和現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境多變、房地產(chǎn)的開發(fā)難度增大等因素相關(guān)。” 有地產(chǎn)行業(yè)資深市場(chǎng)人士對(duì)記者分析稱，“在調(diào)控政策收緊、資金全面收緊的市場(chǎng)形勢(shì)下，規(guī)模房企不應(yīng)再單純追求規(guī)模擴(kuò)張，而要更加注重提升效益，降低負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。”
 
恒大的調(diào)整始于今年年初，許家印明確提出實(shí)施“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略。并開始“由過去的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的‘三高一低’發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的‘三低一高’發(fā)展模式轉(zhuǎn)變”。其轉(zhuǎn)型核心就是提升利潤(rùn)，降低負(fù)債率。在半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大集團(tuán)總裁夏海鈞也表示，未來恒大保持規(guī)模適度發(fā)展，把效益放在第一位。
 
雙“剪刀差” 業(yè)績(jī)大幅提升創(chuàng)紀(jì)錄
 
對(duì)于一家企業(yè)而言，所有戰(zhàn)略舉措的目的，都會(huì)落在“增效”上，恒大交出了史上最好的半年報(bào)，凈利潤(rùn)大增、負(fù)債率大降，無疑是高質(zhì)量增長(zhǎng)的最佳注腳。
 
上半年，恒大通過成功引入兩輪合共700億戰(zhàn)略投資、兩個(gè)月內(nèi)迅速還清1129億永續(xù)債、發(fā)行8年期63億美元債券等措施不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，大幅降低了負(fù)債率。
 
恒大在土地儲(chǔ)備上的新策略，或許更能反映許家印持續(xù)降低負(fù)債率去杠桿的決心。據(jù)介紹，恒大實(shí)施了土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)計(jì)劃，計(jì)劃土地儲(chǔ)備每年下降5%-10%，相當(dāng)于每年減少1000到2000萬平米土地儲(chǔ)備。這在同行仍在在拼命搶占這一行業(yè)核心資源的情況下，顯得魄力十足。
 
另?yè)?jù)恒大首席財(cái)務(wù)官潘大榮透露，在多重降負(fù)債舉措下，今年年末恒大資產(chǎn)負(fù)債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。
 
數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，恒大實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)大幅上漲至231億，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)273億，歸屬股東利潤(rùn)188.3億，均創(chuàng)歷史新高。
 
實(shí)際上，恒大自上市以來就連年保持快速增長(zhǎng)，如銷售額從303億增至3734億。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企銷售能力與盈利增長(zhǎng)直接掛鉤， “去年是恒大的銷售大年，因此今年結(jié)算時(shí)，恒大的利潤(rùn)也錄得大幅增長(zhǎng)。而今年恒大的銷售更勝去年，前七月達(dá)到2882.5億，明年的利潤(rùn)或再創(chuàng)新高。”
 
恒大業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)，引起了國(guó)際大行的關(guān)注�；ㄆ�、美林、法巴、野村證券、星展、中銀國(guó)際、國(guó)泰君安、中金、聯(lián)昌國(guó)際等國(guó)內(nèi)外大型投行紛紛給予恒大“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)最高31.8港元。
 
花旗則認(rèn)為，恒大經(jīng)過多年的高增長(zhǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)步入收獲期。上半年恒大毛利大增，隨著售價(jià)的提升，毛利將繼續(xù)提升。此外，永續(xù)債全部贖回后負(fù)債率不斷下降，并且管理層承諾三年降至70%左右。再加上公司引入第三輪戰(zhàn)投，以及公司控制土地規(guī)模，預(yù)計(jì)土儲(chǔ)每年下降5-10%，相信公司盈利水平能推高估值。美林則認(rèn)為，恒大上半年業(yè)績(jī)證實(shí)了其向“規(guī)模+效益型”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、去杠桿化。根據(jù)公司的承諾，預(yù)計(jì)其將繼續(xù)降低負(fù)債，進(jìn)一步降低股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。對(duì)此提高18-19年的核心盈利預(yù)測(cè)8%及9%。
 
有長(zhǎng)期研究上市房企的分析人士表示，大房企總能將自身發(fā)展與從行業(yè)周期結(jié)合，恒大過去儲(chǔ)備了大量土地儲(chǔ)備，以規(guī)模優(yōu)勢(shì)成功在行業(yè)紅海中脫穎而出。而到了后規(guī)模時(shí)代，迅速通過戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型去杠桿增效益，業(yè)績(jī)迎來新的爆發(fā)點(diǎn)，可謂為同行指出了房企未來發(fā)展的方向。(大別山晨刊)
 
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