8月22下午，《合肥市住房租賃試點(diǎn)工作實(shí)施方案》正式公布。按照方案，合肥市鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房及委托行業(yè)企業(yè)出租住房，并鼓勵(lì)個(gè)人、中介、房企租房。這被外界視為鼓勵(lì)房企做“包租公”的強(qiáng)烈信號(hào)。
 
　　相比已為公眾熟知的傳統(tǒng)房東租房模式，開發(fā)商等機(jī)構(gòu)房東開展住房租賃業(yè)務(wù)，不少市民還十分陌生。人民網(wǎng)安徽頻道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來已有不少開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)等社會(huì)資本，以長(zhǎng)租公寓等產(chǎn)品為載體進(jìn)入合肥住房租賃市場(chǎng)。
 
　　開發(fā)商如何做“包租公”?長(zhǎng)租公寓與普通公寓比有何不同?哪些人租住長(zhǎng)租公寓?對(duì)此，記者進(jìn)行了探訪。
 
　　政策：鼓勵(lì)開發(fā)商做“包租公”
 
　　早在2016年國務(wù)院39號(hào)文提出要“培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”，將培育租賃市場(chǎng)定位為“國策”后，房屋租賃行業(yè)就迎來了春天，不少房企和社會(huì)資本涌入住房租賃行業(yè)，搶占市場(chǎng)。
 
　　此次合肥市發(fā)布的方案中，也明確提出將培育市場(chǎng)租賃主體、多渠道籌集租賃房源、構(gòu)建服務(wù)和監(jiān)管體系等方面促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。
 
　　方案中稱，引入規(guī)模較大的房屋租賃企業(yè)進(jìn)入合肥市場(chǎng)，支持房屋租賃企業(yè)合并重組做大做強(qiáng)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，支持個(gè)人委托租賃企業(yè)出租住房;支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，組建國有房屋租賃經(jīng)營(yíng)公司。
 
　　不僅是住房更是年輕人社群
 
　　“這里的裝修的風(fēng)格比較符合我們年輕人的審美，集中式管理和管家式服務(wù)也很吸引人……”租客王女士說出了選擇泊寓的多個(gè)理由。不過，最吸引王女士的，還是泊寓中的社交氛圍，“這里不僅是晚上睡覺的地方，還是我們年輕人的社群。”
 
　　“除了提供住房，更為重要的是，泊寓提供了更多的公共空間，讓年齡、學(xué)歷相近的年輕人在公共空間里互動(dòng)，打造年輕人的社群。”許君介紹，每天下班之后，住在泊寓的年輕人很少單獨(dú)待在自己的房間，“都在公共空間內(nèi)互相交流，甚至每周還組織不同主題的電影放映。”
 
　　許君說，隨著合肥市住房租賃試點(diǎn)工作方案的發(fā)布，相關(guān)政策利好的出現(xiàn)，泊寓還將進(jìn)一步在合肥開拓業(yè)務(wù)，在2017年底，建成(擬)開業(yè)1500間房。
 
　　目前，泊寓已于高新區(qū)簽訂協(xié)議，已正式入駐高新區(qū)，規(guī)劃房間達(dá)566間。“這些房間將滿足不少剛從學(xué)校畢業(yè)的年輕人和進(jìn)入合肥的高科技人才等住房需求。”
 
　　此外，方案中還對(duì)開展住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)從財(cái)稅、獎(jiǎng)補(bǔ)等方面予以支持，鼓勵(lì)開發(fā)商做“包租公”。
 
　　未來：盈利能力仍較差政策支持帶來利好
 
　　不過，各路資本的踴躍難掩住房租賃市場(chǎng)正在面臨的問題。合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌將它們總結(jié)為：長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)資金需求大、融資難、盈利能力有待提高。
 
　　除房源租賃成本外，前期最大的投入當(dāng)屬裝修改造成本。許君告訴記者，合肥泊寓的裝修改造成本高達(dá)1500元/平方米。“在這其中，很大一部分錢花在了消防方面。目前，長(zhǎng)租公寓被當(dāng)成酒店業(yè)來管理，要通過高標(biāo)準(zhǔn)的消防驗(yàn)收，商家必須對(duì)房屋進(jìn)行消防設(shè)施改造，成本因此大大提高。”
 
　　此外，各種相關(guān)稅費(fèi)也是不小支出對(duì)這個(gè)行業(yè)也不大“友好”。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，機(jī)構(gòu)出租房屋，要繳納房屋租賃稅，這個(gè)稅種里面包含房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅等，加起來整體稅率在17%。
 
　　房企：發(fā)展住房租賃將為合肥留下更多人才
 
　　而輕資產(chǎn)模式又存在著融資難的問題，這就進(jìn)一步加劇了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的資金壓力。據(jù)許君介紹，合肥泊寓金域國際店總面積為3500平方米，僅前期各項(xiàng)投資就高達(dá)1600萬元，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)其實(shí)并不“輕”。所以，即使是萬科自有的長(zhǎng)租公寓品牌，“泊寓”依然不敢任性的“買”下物業(yè)，而是以租賃為主，更遑論那些出身于中介、酒店、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司的“小伙伴”了。
 
　　與巨大的資金投入形成對(duì)比的是，長(zhǎng)租公寓目前的盈利能力十分有限。長(zhǎng)租公寓行業(yè)的上市公司世聯(lián)行2016年發(fā)布的年報(bào)顯示，該公司包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率僅為2.32%。
 
　　不過，對(duì)于泊寓，安徽萬科總經(jīng)理王昂仍對(duì)未來的盈利能力充滿信心。王昂稱，從房源獲取上，萬科泊寓的拓展模式，主要是集中式租賃，從當(dāng)?shù)貒�、政府、村集體等業(yè)主手中，獲取閑置廠房、辦公樓或住宅樓，并將其裝修改造成為整棟公寓的方式出租。“長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)本質(zhì)上是資產(chǎn)管理，未來泊寓業(yè)務(wù)將通過深挖物業(yè)價(jià)值、提升運(yùn)營(yíng)能力、打造高效的扁平化組織來提升業(yè)務(wù)的盈利能力。”
 
　　作為較早進(jìn)入合肥住房租賃市場(chǎng)的房企，安徽萬科早在去年就在合肥開展了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。
 
　　此外，對(duì)于社會(huì)資本進(jìn)入住房租賃行業(yè)的利好政策也在不斷增多。此次合肥市發(fā)布的方案中也明確提出，要加大財(cái)稅支持力度、提供金融支持，支持住房租賃企業(yè)申請(qǐng)國開行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、申報(bào)專項(xiàng)資金等。
 
　　合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌說，政策紅利也成了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)最好的催化劑。“政策直指長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)資金需求大、融資難、盈利能力有待提高等核心問題。而且，相關(guān)政策接二連三地出臺(tái)，這本身也釋放出我國住房租賃市場(chǎng)即將迎來顯著發(fā)展的重大信號(hào)。”
 
　　“對(duì)于此次合肥市出臺(tái)的方案，作為房企我們肯定十分支持。”安徽萬科總經(jīng)理王昂說，合肥是全國重要的科研教育基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地和全國性綜合交通樞紐、長(zhǎng)三角城市群副中心城市，這樣的城市屬性對(duì)人才的吸附力可見一斑。
 
　　“繼上海之后，合肥成為全國第二個(gè)獲批建設(shè)‘綜合性科學(xué)中心’的城市，可以預(yù)見，一定會(huì)有越來越多的年輕人會(huì)選擇留在這樣充滿活力的城市。”王昂稱，但是如何留下這些年輕人，“住房是最基礎(chǔ)的條件之一。”
 
　　王昂認(rèn)為，此次合肥市出臺(tái)的住房租賃工作試點(diǎn)方案，大力發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，未來將有效滿足市場(chǎng)需求。“一些年輕人來到合肥后，即使暫時(shí)還沒有條件買房，但只要通過租房，也能享受到很好的社會(huì)服務(wù)，將會(huì)大大增加合肥城市的吸引力和向心力，為更多年輕人留在合肥打下基礎(chǔ)。”
 
　　現(xiàn)狀：至少80家長(zhǎng)租公寓品牌進(jìn)入合肥
 
　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前全國排名前30的房企中，已有60%通過不同方式布局住房租賃市場(chǎng)。此外，還有諸多出身于中介、酒店、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者的長(zhǎng)租公寓品牌接連不斷地出現(xiàn)在租房市場(chǎng)之中。
 
　　在合肥，長(zhǎng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)共享公寓等也相繼出現(xiàn)。人民網(wǎng)安徽頻道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，作為新出爐的12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市之一，合肥市目前也已經(jīng)有將近80個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌。
 
　　其中，既有房地產(chǎn)企業(yè)下設(shè)的長(zhǎng)租公寓品牌，比如萬科泊寓;也有出身于房屋中介公司的星房?jī)?yōu)租等;還有“一地故鄉(xiāng)”等互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)長(zhǎng)租公寓品牌。
 
　　這些社會(huì)資本是如何做“包租公”的?萬科集團(tuán)旗下的泊寓長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目是其中的佼佼者。
 
　　安徽萬科總經(jīng)理王昂介紹，2011年萬科集團(tuán)就提出從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型為“城市配套服務(wù)商”，要在十年內(nèi)完成新業(yè)務(wù)探索與布局，長(zhǎng)租公寓是重點(diǎn)之一。
 
　　合肥泊寓事業(yè)合伙人許君告訴記者，泊寓在合肥的第一家店是從萬科金域國際租了一層寫字樓，作為長(zhǎng)租公寓的房源。經(jīng)過重新裝修改造，這層寫字樓被分隔成84套公寓，每套面積大約在25平方米，對(duì)外以1300元/月的價(jià)格出租，目前的入住率能達(dá)到95%。
 
　　許君告訴記者，目前，房企進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，大多采用類似模式，先租賃物業(yè)，進(jìn)行統(tǒng)一裝潢，然后對(duì)外出租，以獲得租金差。在許君看來，這種輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式適合快速占領(lǐng)市場(chǎng)。
 
　　探訪：

　　裝修前衛(wèi)租客以高學(xué)歷年輕人為主
 
　　8月23日，剛剛進(jìn)入合肥市五里墩萬科金域國際內(nèi)的泊寓中，一股年輕人的青春氣息就撲面而來。相比傳統(tǒng)的由家庭住房改造的公寓，泊寓顯然更具有生活情調(diào)，對(duì)年輕人也更有吸引力。
 
　　這里裝修不僅更迎合年輕人口味，還配備了公共廚房、書吧，還有臺(tái)球室、觀影室等，方便年輕人生活和休閑。據(jù)許君介紹，自去年8月份營(yíng)業(yè)以來，泊寓的入住率保持在90%以上，頗受年輕群體歡迎。
 
　　對(duì)于泊寓的租客，管理方也有自己要求。據(jù)許君介紹，相比一般的公寓，泊寓主要還是面向剛剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人和一些進(jìn)入合肥的高層次人才。
 
　　“目前泊寓的租客年齡主要集中在18歲至35歲，以剛剛參加工作或者即將畢業(yè)的大學(xué)生居多。一般來說，公寓管理方會(huì)在租戶入住前，對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)單的背景調(diào)查，只有符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的租戶才能獲得入住許可。除了年齡上的要求，租戶還需要具備�？埔陨蠈W(xué)歷。”
責(zé)任編輯：　一米陽光