4月6日合肥新政八條發(fā)布，樓市地震隨之而來，這次的新政究竟會造成怎樣的影響？限購加碼能否抑制投資客？搖號買房能否保護剛需？普通人買房到底怎么選？
 

　　這些問題讓無數(shù)購房者們輾轉反側，大家的疑惑始終橫亙在心頭。4月28日，貝殼合肥站特邀房產(chǎn)專家郭紅兵、合肥貝殼研究院院長余路晴、獨立女博主阿靚做客貝殼直播間，聊聊合肥新政下樓市表情，解答購房者困惑。
 

余路晴：新政調(diào)控效果顯著，二手房成交量下降30%
 

　　自4月6日，合肥新政八條發(fā)布以后，合肥熱點板塊二手房成交應聲而跌，新政首先對合肥二手房的量價造成了明顯的影響，熱點區(qū)域的成交有一個明顯的降溫。
 

　　一般情況下，房企和購房者的預期持續(xù)走高，市場也會越來越火。在新政發(fā)布后，我們注意到市場新增客戶量連續(xù)兩周出現(xiàn)下跌，這周該指標的下降幅度或許會達到6%以上。
 

　　同時，判斷市場預期還有個非常重要的指標，就是轉化。據(jù)統(tǒng)計，3月份時合肥購房者看14套房就會有1套成交，2020年全合肥這個數(shù)據(jù)是看20套房成交1套。而在新政之后，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)達到了看25套房成交1套。
 

余路晴：新政有意識打擊熱點區(qū)域，炒房通道被堵死
 

　　這次新政針對性地對合肥濱湖、高新、政務等熱點區(qū)域進行了定制化的調(diào)控，嚴格限制了熱點區(qū)域的投資需求。
 

　　我們看到在深圳、上海等大城市之前出現(xiàn)了經(jīng)營貸流入樓市等現(xiàn)象，合肥的新政顯然吸取了大城市經(jīng)驗，這次對買房貸款進行了嚴格的管制。
 

　　同時，新政也讓熱點區(qū)域內(nèi)一些“情緒激動”的業(yè)主冷靜了下來。另外，新政中還有一些保障剛需的政策，例如增加土地供應、剛需優(yōu)先搖號等，這讓合肥剛需們原先的焦慮心態(tài)被安撫，新政整體對供給和需求兩個根本性的因素進行了調(diào)整，穩(wěn)定市場整體情緒，讓有剛性住房需求的人不用那么著急。
 

余路晴：嚴查貸款的擠出效應明顯，合肥高總價住宅價格下探
 

　　我們看到，新政之后，合肥一些動輒三四百萬的高總價住宅價格下降非常明顯。據(jù)統(tǒng)計，2019年、2020年合肥全款購房者僅占整體的15%~20%，但今年年初為什么有這么多全款買房？我認為應該和違規(guī)貸款有關系，所以新政的嚴查貸款對這部分的擠出效應很大，在短期內(nèi)對樓市起到了一個顯著的降溫效果，也穩(wěn)定了市場預期。
 

郭紅兵：搖號系統(tǒng)更加公平公正！開發(fā)商應順應潮流
 

　　新政對于剛需是比較善意的，嚴格限制了3成首付，但是對開發(fā)企業(yè)也留有余地，對于改善有操作空間。
 

　　對于搖號，搖號方案和搖號登記表政府都要審查，確保過程公平公正，剛需購房者要時刻關注登記信息，確保不要錯失登記時間。
 

　　新政后，很多售樓部出現(xiàn)關門現(xiàn)象。郭紅兵老師表示，這其中有一部分原因是開發(fā)企業(yè)對新政不熟悉，需要學習。
 

　　不過主管部門在發(fā)現(xiàn)這類情況后要求所有售樓部必須接待客戶，搖號系統(tǒng)是通過房管局的網(wǎng)站登記的，不受開發(fā)商所限制的。所以不管接待不接待，登記系統(tǒng)是暢通的，這個是有保障的。剛需沒必要擔心，時刻保持關注政府官網(wǎng)的信息，政府保障登記信息公平開放，登記信息就不受開發(fā)商所控制。
 

郭紅兵：合肥設置35歲剛需門檻是非常善意的
 

　　對于為什么設置35周歲這個門檻，郭紅兵老師表示，目前合肥數(shù)據(jù)表示，大部分合肥人在30歲之前就有第一套住房，另外從調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，來合肥5-7年的人群會考慮買房。從這兩個數(shù)據(jù)可以看出，合肥是有這方面考慮的，實際上對年齡做了放寬，延伸到35歲。
 

　　在出臺措施前，政府也考慮了市場的購房人數(shù)，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，新一線城市35歲是購房年齡的基準線。余路晴院長也表示，北上廣首套房的平均年齡是33歲。
 

　　目前合肥存在大量的房源還可以正常購買，并沒有年齡限制，政府對于熱點區(qū)域的限制是非常善意的，是保障第一次購房者有機會能買到。
 

郭紅兵：限購了炒房客！保障了剛需和改善的需求
 

　　在4月6日合肥市出臺政策后，八條新政從供應量、導向、交易環(huán)節(jié)等多方面，對合肥市房地產(chǎn)第四季度出現(xiàn)的情況進行調(diào)整。在加大供應方面，5月份開始大批量的土地上市，為新房市場補倉，新房市場可挑選的余地未來將變得更大。
 

　　之前的政策主要是對新房市場限購，這次的新八條對二手房的特定區(qū)域加大限購范圍。從這方面來看，新政阻斷了炒房客的進入，保障了剛需的利益，修補了二手房不限購的漏洞，直接導致了二手房交易量下降。
 

　　這次限購并沒有限制二手房剛需客，只是限制了在二手房興風作浪的炒房客，禁止囤積居奇。投機客和投資客撤退，對于改善和剛需顯然是有利的，正常的購房需求更能被滿足。